文章核心观点 - 招商证券认为按揭贷款利率进一步下降有助于推动新房及二手房合计总需求筑底，从供需两端改善供需关系，使投资人对房价止跌回稳形成更清晰预期，还给出地产板块配置思路及关注标的 [1][7][8] 房地产市场现状及政策关注点 - “9.24”后房地产政策宽松改善居民预期和市场基本面，当前呈现“高能级城市供需两旺、低能级城市供需转弱”特征，短期政策关注已出台政策落地及金融层面进一步降息可能 [2] 按揭贷款利率下降可能路径 - 一是调降公积金利率打开商贷利率下行空间，24 年 10 月 50 城首套房信贷利率触及 3.06%低点后反弹，利差受公积金利率影响，《提振消费专项行动方案》提及适时降低公积金贷款利率 [3] - 二是适时推动 5 年期 LPR 下降，宽松货币政策基调及外部因素或使后续调降 5 年期 LPR [4] 按揭贷款利率下行对房地产销量影响 - 海外经验显示净租金回报率与按揭贷款利率之差收窄助于推动总购房需求企稳，美国次贷危机后重点城市二者差值收窄为购房需求企稳打下基础 [4] - 我国一线城市净租金收益率与房贷利率差为 69 - 146BP，二、三线城市差距更小，贷款利率下降将推动总需求筑底，高能级城市房产具备溢价 [1][5] - 定量看，5 年期 LPR 下调当月及次月商品房销售面积环比中枢超季节性增长，下调幅度越大增幅中枢越高，不同调降幅度对应不同销售面积季调环比中枢 [5][6] 按揭贷款利率下行对供需关系和股价影响 - 贷款利率下行推动总购房需求企稳，减少供应端“趋势交易”挂牌，改善供需关系，使投资人对房价止跌回稳形成清晰预期 [7] - 投资人预期清晰带动房地产板块及相关产业链、消费板块估值修复 [7] 地产板块配置思路及关注标的 - 相对角度，投资人选高成长预期个股并平衡估值，关注有股息率保护及困境反转标的 [8] - 绝对角度，企业端“信用底”清晰，估值回调至明显低于考虑潜在减值压力调整后的 1x PB 时股票有投资价值 [8] - 关注高质量周转公司、区域聚焦公司，“哑铃策略”下关注股息率高、业绩稳健公司及有估值修复机会公司 [8]