文章核心观点 文章围绕虹桥开发区商务楼宇更新展开，介绍了巴黎春天天山店和虹桥天都的更新情况，分析了老楼改造的难点、业态选择及面临的问题，强调了楼宇更新的必要性和多种需求，还提及更新为企业提供更多选择 [1][3][6] 分组1：虹桥开发区楼宇更新背景与规划 - 今年3月底巴黎春天天山店改造后焕新开放，引入二次元新业态，是虹桥开发区第二座实施更新提升的楼宇 [1] - 去年6月上海发布《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，在包括虹桥开发区等10个区域试点楼宇更新 [1] - 长宁区展开“虹开发”更新研究，对39幢商务楼、约181万平方米办公空间调研分析，探索更新路径 [1] 分组2：“虹开发”项目进展与历史 - 今年首个工作日长宁区领导调研上海国际贸易中心，展望“虹开发”载体更新蓝图 [2] - 铁狮门晶耀虹桥项目今年国庆前将全面竣工，5栋甲级写字楼由空中连廊串联，形成新城市界面 [2] - “虹开发”地块历史可追溯百年，1986年虹桥开发区成为首批国家级经济技术开发区，诞生上海首次试点土地批租制度 [2] 分组3：老楼改造难点与解决 - 虹桥开发区主要楼宇多建于20世纪90年代至本世纪初，建筑设计和管理水平需提升，改造面临资金和租户留存压力 [3] - 虹桥天都改造难点一是建筑进深“薄”，将商业和办公动线归拢；二是东西向长度“长”，分隔成4个小单元并保留屋顶花架 [3] - 虹桥天都通过科学排布管线解决层高低问题，还通过与街道、居民区协调解决与相邻小区共处难题 [5] 分组4：业态选择与示范效应 - 虹桥天都选择“半商业半办公”业态，一二层为餐饮、零售，三层及以上引入受周边欢迎的业态，增加楼宇活力 [5] - 巴黎春天天山店入局二次元经济，聚焦全龄段客群，增强二次元特色，5月将全面开放呈现复合型业态组合 [6] - 虹桥天都鼓励一层餐饮商户设置外摆位，让周边区域繁荣热闹，在更新中做出示范 [5] 分组5：老楼更新面临的问题 - 新建商务楼供给井喷，引发对老楼更新必要性和“性价比”的思考，还衍生出相关子问题 [6] 分组6：楼宇更新的需求与应对 - 楼宇更新需求包括自身发展、区域产业发展、新老虹桥联动中片区功能定位需求 [7] - 虹桥南丰城和尚嘉中心通过“小调改”适配企业租赁需要，如再分隔空间、提供共享会议室和联合办公空间 [7] 分组7：楼宇更新对企业的意义 - 楼宇更新为中小企业尤其是新赛道企业提供更多选择空间，上海中心城区楼宇业主探索“工业上楼”“实验室上楼” [8]