地块基本信息 - 通州区梨园镇FZX-0303-6007地块用地规模12744.21㎡，规划建筑面积21665.15㎡，容积率1.7，起拍价6.36亿元，起拍楼面价29456元/㎡ [1] - 地块经过219轮竞价后由中铁建以7.76亿元竞得，成交楼面价35796元/㎡，溢价率21.94% [1] - 地块为纯R2二类居住用地，位于东五环六环之间，距离地铁八通线梨园站直线距离0.5公里 [1] 地块规划调整 - 地块编号原为FZX-0303-0133，用地性质由F3多功能混合用地调整为纯居住用地 [2] - 用地规模由1.3公顷微调至1.274公顷，容积率从3.08大幅降至1.7 [2] - 规划调整凸显政府优化区域职住平衡的导向 [2] 周边配套与市场情况 - 地块周边有新华医院、史家小学(通州分校)、梨园城市森林公园等配套设施 [2] - 建设中的万象汇城市综合体将补强区域商业能级 [2] - 周边竞品项目成交均价在5.5万-6万元/㎡区间 [3] - 招商云璟揽阅近期开盘热销，推出230套房源认购11.46亿元，成交均价5.89万/㎡，去化率90.43% [3] 竞争策略分析 - 中铁建需借力1.7容积率指标优势打造错位竞争产品 [3] - 需通过西派系高端产品力在招商系5.5万-6万元/㎡价格区间开辟新赛道 [3] - 目标是为通州首次改善市场树立新的标杆项目 [3]