核心观点 - 公司第一季度运营表现强劲 所有城市子市场除温哥华外 工作空间组合入住率持续领先 尽管全球贸易持续中断在有限情况下减缓长期租赁承诺的决策 但整体需求保持稳定 公司预计2025年将实现投资组合范围的入住率增长和租金增长[1] 运营表现 - 公司投资组合包括三种城市工作空间形式 Allied Heritage、Allied Modern和Allied Flex 第一季度工作空间的使用和需求持续增强 蒙特利尔和温哥华投资组合对Allied Modern和Allied Heritage的需求强劲 卡尔加里、多伦多和基奇纳租赁投资组合对Allied Heritage的需求强劲[2] - 第一季度在租赁投资组合中进行280次租赁考察 季度末已入住和已租赁面积分别为85.9%和86.9% 更新了季度内到期的75%租约 恢复到70%至75%的正常范围高端[3] - 第一季度租赁总面积507,410平方英尺 其中租赁投资组合407,071平方英尺 开发投资组合100,339平方英尺 租赁投资组合中129,912平方英尺为空置面积 140,656平方英尺在季度内到期 136,503平方英尺在季度后到期 50,261平方英尺空置空间租赁涉及现有用户扩张 这一长期趋势似乎正在重新获得动力[4] - 第一季度末每平方英尺平均净租金为25.30美元 较可比季度末增长5.0% 更新租约时维持租金水平 期末至期初基本租金下降0.3% 平均至平均基本租金增长6.3%[5] - 与Westbank就KING Toronto商业部分敲定重要租赁交易 包括第二层80,000平方英尺办公空间和地面及以下120,000平方英尺零售空间 国际零售商长期租赁地下28,291平方英尺和地面4,587平方英尺零售空间 这将丰富KING Toronto和整个King West Village的用户体验 并在最佳时间点加速KING Toronto商业部分的租赁[6] 投资组合优化与非核心资产销售 - 去年通过收购三处AAA级城市物业（温哥华400 West Georgia、多伦多19 Duncan和卡尔加里Calgary House）实现业务增长 这些收购导致的每单位现金流暂时收缩是投资 将在租赁完成后推动收益和价值增长[7] - 今年在19 Duncan住宅部分租赁取得进展 464套租赁住宅单元中除8套外均已获得入住许可 已租赁149套 现正进入活跃的春季市场 拥有完全内部化和经验丰富的住宅管理团队 预计住宅部分明年年初基本完成租赁[7] - 今年在400 West Georgia剩余63,772平方英尺办公空间租赁取得进展 正与一名潜在用户和一名现有用户讨论 总需求约55,000平方英尺 预计空置空间年底前完成租赁 租金明年开始[8] - 与Westbank正在最终确定Calgary House住宅空间租赁 第一季度末326套租赁住宅单元中310套已租赁[9] - 去年以2.29亿美元出售七处非核心资产（蒙特利尔四处、多伦多一处、渥太华一处、卡尔加里一处） 有效资助400 West Georgia和19 Duncan部分股权部分 今年计划以至少3亿美元出售额外非核心资产 预计将400 West Georgia和19 Duncan股权部分资助至杠杆适当水平 并在此过程中加强整体债务指标[10] - 目前有三处低收益非核心资产处于销售合同中（蒙特利尔一处、埃德蒙顿一处、温哥华一处） 总收益约5,000万美元 预计第二季度完成交易 预计今年剩余时间在蒙特利尔、多伦多、卡尔加里和温哥华出售额外非核心资产 主要面向用户和创业购买者 对今年销售目标保持高度信心[11] 资产负债表管理 - 第一季度末有8.56亿美元提取于8亿美元无担保循环运营设施 提供可观流动性 将短期可变利率债务减少至600万美元 占总债务0.13% 总债务比率42.9% 净债务与年化调整EBITDA倍数11.6倍 为预期暂时增加[12] - 第一季度筹集8.5亿美元替代债务融资 包括4.5亿美元绿色债券发行和4亿美元双档浮动利率债券（1.5亿美元 通过利率互换固定）和固定利率债券（2.5亿美元） 收益用于再融资2025年所有到期债务 除温哥华108 East 5th Avenue建筑融资（公司份额约6,000万美元）12月6日到期 这些替代债务融资对年度利息支出影响可忽略不计（增加100万美元） 并将债务到期期限延长至3.3年[13] 财务业绩 - 第一季度租金收入1.506亿美元 较去年同期1.4357亿美元增长705.9万美元或4.9% 物业运营成本6940.1万美元 较去年同期6510.6万美元增加429.5万美元或6.6% 运营收入8123.5万美元 较去年同期7847.1万美元增长276.4万美元或3.5%[17] - 第一季度净亏损和综合亏损1.0766亿美元 较去年同期1876.3万美元增加8889.7万美元或473.8%[17] - 第一季度调整后EBITDA为9454.9万美元 较去年同期9650.3万美元减少195.4万美元或2.0%[20] - 第一季度同资产NOI（租赁投资组合）为7652.2万美元 较去年同期7535.5万美元增长116.7万美元或1.5% 同资产NOI（总投资组合）为8278.4万美元 较去年同期8112.7万美元增长165.7万美元或2.0%[20] - 第一季度FFO为7108.4万美元 较去年同期8114.9万美元减少1006.5万美元或12.4% FFO每单位（稀释）0.509美元 较去年同期0.581美元减少0.072美元或12.4%[20] - 第一季度AFFO为6482.5万美元 较去年同期7540.9万美元减少1058.4万美元或14.0% AFFO每单位（稀释）0.464美元 较去年同期0.540美元减少0.076美元或14.1%[20] - 第一季度末投资物业93.22162亿美元 较去年同期93.03305亿美元增长1885.7万美元或0.2% 无负担投资物业81.78802亿美元 较去年同期86.34755亿美元减少4.55953亿美元或5.3% 总资产104.77229亿美元 较去年同期104.75397亿美元增长183.2万美元或0.0%[18] - 第一季度末NAV每单位39.99美元 较去年同期44.84美元减少4.85美元或10.8% 债务44.75769亿美元 较去年同期37.19172亿美元增长7.56597亿美元或20.3% 总负债比率42.9% 较去年同期35.9%增长7.0%[18] - 第一季度末年化调整后EBITDA为3.78196亿美元 较去年同期3.86012亿美元减少781.6万美元或2.0% 净债务与年化调整后EBITDA倍数11.6倍 较去年同期9.4倍增加2.2倍[18] 展望 - 持续经历对城市工作空间、城市租赁住宅空间和城市便利空间的稳定需求 以及投资组合中用户的强大和可量化参与 管理层预计这将支持2025年同资产NOI增长约2% 由于2024年收购带来的较高整体利息成本 管理层预计2025年每单位FFO和AFFO收缩约4%[14] - 2025年底具体运营目标包括：达到至少90%的已入住和已租赁面积 在蒙特利尔、多伦多、卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华以至少3亿美元出售低于或等于IFRS价值的低收益非核心资产 收益用于债务偿还 完全变现温哥华150 West Georgia Street应收贷款担保 收益用于债务偿还 尽管第一季度预期暂时增加 但净债务与年化调整后EBITDA倍数低于10倍[15] - 管理层观察到全球贸易持续中断在有限情况下减缓长期租赁承诺的决策 虽然目前2025年运营目标按计划进行 但全球贸易持续中断可能阻碍公司在预计时间范围内实现运营目标的能力[16]