零售REIT行业概况 - 2025年零售地产行业展现出惊人的韧性 两大零售REIT巨头Realty Income和Kimco Realty再次成为投资者关注焦点 [1] - 通胀趋缓且利率趋于平稳 房地产投资者正在寻找可靠的收入来源和上涨潜力 [2] Realty Income分析 - 采用稳健的三重净租赁模式 主要租户为杂货店、便利店和一元店等必需零售商 租户承担税费、保险和维护费用 确保可预测的低风险现金流 [3] - 截至2025年3月拥有15,627处物业 覆盖美国和欧洲市场 租户以投资级为主 地理和行业多元化程度高 [3] - 近年通过收购扩张至工业、游戏和数据中心领域 2025年第一季度投资13.7亿美元 初始收益率为7.5% 预计全年投资约40亿美元 [4] - 资产负债表强劲 拥有29亿美元流动性 投资级信用评级(A3/A-) 净债务与EBITDAre比率为5.4倍 固定费用覆盖率为4.7倍 [5] - 连续110个季度增加股息 过去五年提高股息23次 30年股息增长记录 1994年以来股息复合年增长率为4.3% [6] Kimco Realty分析 - 专注于美国露天购物中心和混合用途物业 战略重点为高增长阳光地带和沿海城市的人口密集郊区 82%年基础租金来自顶级市场 [7] - 85%年基础租金来自杂货店锚定物业 2025年第一季度签署440万平方英尺租约 可比新租约现金租金增长48.7% 为七年最高 [8] - 财务状况良好 拥有20亿美元流动性 净债务与EBITDA比率为5.3倍 投资级信用评级 94.8%资产无抵押 债务到期期限平均8.2年 [9] - 股息自疫情暂停后强劲反弹 过去五年增加九次 年化增长率为15.31% [9] 财务指标比较 - Realty Income 2025年销售和每股FFO同比增长预期分别为6.47%和1.91% 但2025和2026年每股FFO预期在过去60天呈下降趋势 [11] - Kimco 2025年销售和每股FFO同比增长预期分别为4.00%和4.24% 2025和2026年每股FFO预期在过去60天呈上升趋势 [11] - 年初至今 Realty Income股价上涨3.1% Kimco股价下跌8.4% 同期零售REIT行业下跌4.4% 标普500指数下跌0.6% [13] - Realty Income远期12个月P/FFO为12.75倍 接近一年中位数13.13倍 Kimco为12.29倍 低于一年中位数13.06倍 [15] 投资结论 - Realty Income提供低风险收入投资 三重净租赁模式稳健 投资组合多元化 收购纪律严格 股息增长稳定 资产负债表强劲 [17] - Kimco提供更具防御性的杂货店锚定资产 战略市场定位明确 租赁势头强劲 财务纪律严格 为长期价值创造提供支持 [17] - Kimco估值更具吸引力 盈利预期上调 对于长期投资者而言是更明智的选择 [18]