港元拆息下跌对楼市影响 - 1个月银行同业拆息跌至0.96%，创2022年7月21日后新低，H按实际按息降至2.26%，创同期新低 [1] - 以平均按揭额500万港元计，按息从月初封顶息3.5%降至2.26%，减幅1.24%，月供减少3341港元，减幅14.9% [1] - 租金回报率平均升至3.5%（部分超4%），按息2.26%大幅低于租金回报，7成按揭下供平过租幅度扩大至8% [1] - 租务旺季将至推升租金，供平过租现象将更广泛，刺激转租为买及买楼收租需求，支撑楼市回稳 [1] 拆息波动原因及趋势 - 5月初资金涌入致港元供应急增，1个月拆息从3.98%急跌至0.96%，跌幅达3% [2] - 当前港美息差拉大至逾3%属罕见（历史息差通常不超2%），与金融海啸后QE游资过多情况不同 [2] - 停泊资金或流向金融投资、企业派息等活动，银行体系结余供过于求状况正常化后，拆息或逐步回升 [2] - 1个月拆息波动仍大，H按实际息率预计在2%-3%区间震荡 [2]