核心观点 - Realty Income是多元化净租赁房地产投资信托(REIT)但NNN REIT凭借其美国零售地产专注度和紧密的租户关系可能成为更优选择 [1][7] - NNN REIT连续35年增加股息比Realty Income多5年且两者股息收益率相近(5.5% vs 5.7%) [9][10] - NNN REIT的规模优势使其更容易实现增长而Realty Income因体量过大需要巨额投资才能显著提升业绩 [6][7] NNN REIT业务模式 - 全美布局3,500处零售物业覆盖37个零售细分领域和375个租户 [2] - 72%交易量来自现有合作企业凭借对租户运营数据的深度了解做出精准投资决策 [5] - 采用净租赁模式租户承担大部分物业费用降低业主风险 [4] 与Realty Income对比 - Realty Income拥有15,600处全球资产涉及零售/工业/赌场/数据中心等多元化业务而NNN REIT专注美国零售 [6][8] - NNN REIT通过销售回租交易获取物业既为卖家提供资金又保留其运营控制权 [4] - NNN REIT美国单一市场策略有助于管理层聚焦而Realty Income需应对多行业复杂性 [8] 投资价值 - NNN REIT的紧密租户关系形成持续增长管道其规模更易实现有机扩张 [5][7] - 两家REIT均具备优质商业模式但NNN REIT对美国偏好投资者可能提供更高质量选择 [9] - 市场给予NNN REIT略微溢价(5.5% vs 5.7%)反映其关系型模式和战略聚焦的价值 [10]