行业供需分析 - 6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积547万平方米，环比下降14%，同比下跌47%，2025年上半年累计同比下降25% [1][3] - 一线城市6月预计供应面积134万平方米，环比下降10%，同比下降44%，上半年累计同比下降22% [3] - 二线城市6月预计供应386万平方米，环比降17%，同比下降48%，上半年累计同比下降25% [3] - 三四线城市6月预计新增供应27万平方米，环比增16%，但同比仍降37%，上半年累计同比下降27% [4] 城市分化特征 - 北京单月供应规模预计达66万平方米，同比持增45%，以主城区首改及再改盘为主力 [3] - 上海、深圳迎来供应"空窗期"，当月供应规模基本都在20万平方米以下 [3] - 长沙、昆明等强韧性城市6月环比增幅显著，宁波受上月低基数影响环比短期反弹 [3] - 成都、杭州等热点城市供需矛盾突出，杭州狭义库存基本见底，去化周期不足10个月 [4] - 青岛、长春、厦门等弱二线城市6月单月供给量均不足10万平方米，同环比大幅回落 [4] 产品结构特征 - 重点城市刚需、改善、高端占比结构为34%、55%和12%，以改善为主，刚需为辅 [7] - 昆明、天津、深圳等城市刚需产品供应占比60%以上 [7] - 南京供给"两头翘"，刚需和高端占比均接近4成 [7] - 北京、上海、成都等热点城市加强适销对路改善盘供给 [7] - 济南、福州高端产品占比居首，分别为60%和46% [7] 区域分布特征 - 重点城市主城、近郊、远郊占比结构为60%、32%和8%，供应重心集中在主城区 [10] - 厦门、漳州、福州、合肥、重庆等主城占比均在9成以上 [10] - 上海、深圳、苏州、青岛、常州、长沙、宁波等以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [10] - 天津本月远郊占比持续上升，高达44% [10] 市场趋势预判 - 6月成交环比持增，同比有望持平去年同期，市场延续弱复苏走势 [11] - 28个重点城市2025年6月预期项目平均去化率34%，环比下降11pcts，同比上升2pcts [11] - 一线城市6月预期去化率为43%，同环比齐增 [11] - 沪深杭蓉等供给约束明显，供应进入"空窗期"，但市场热度有望延续 [11] - 郑州、天津、南京等有止跌企稳态势，后续成交有望延续弱复苏 [11]