市场整体表现 - 中证REITs全收益指数在2025年内累计上涨12.54% [1] - 市场已完成66只产品首发上市，募集资金总额达1743.93亿元，另有4只产品完成扩募，募集50.64亿元，全市场总市值接近2000亿元 [1] - 尽管流动性相对有限，但长期配置资金逐步占据主导地位，推动价格温和上涨 [1] 细分板块表现 - 消费类基础设施REITs年内涨幅达34.01%，位居全市场首位，主要受益于零售消费修复预期 [1][3] - 保障性租赁住房REITs年内涨幅达20.84%，凭借其强政策属性与稳定现金流获得市场青睐 [1][3] - 保障房板块在核心城市刚性需求支撑下，被认为具备穿越周期的能力，估值虽高但确定性突出 [3] 投资者结构 - 原始权益人、保险资金、券商自营合计持有REITs比例超过60%，构成市场核心投资力量 [3] - 以华安百联消费REIT为例，前十大持有人合计持有67.55%的份额，其中上海百联集团持有30% [3] - 保险资金看重REITs的分红稳定性与久期匹配，而券商自营则将其视为债券替代品，布局围绕现金流、安全边际与政策导向展开 [3] 市场投资主题 - 当前市场主要围绕“分红”、“解禁”、“扩募”三大主题展开布局 [3] - 分红频次提升催生了“抢息”交易机会，限售解禁则为中长期资金提供了低吸窗口 [3] - 在扩募提速的背景下，提前配置相关标的有望享受估值提升与分红红利 [3] 市场发展阶段与前景 - REITs市场正从“政策推动期”走向“市场自发配置期” [4] - 消费、保障房等业态因其现金流稳定、政策支撑强，成为资金竞逐的优质资产 [4] - 预计未来REITs有望形成“收益稳、波动小”的资产配置新范式，进一步巩固其在“固收+”时代的重要地位 [4]