深圳5月楼市整体表现 - 5月深圳一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，其中预售成交2054套，现售成交1108套 [1] - 5月深圳二手住宅过户4687套，环比下滑18.2%，同比上升18.3% [1] - 3月以来深圳楼市"小阳春"表现好于其他一线城市，但5月供需两端交易情绪转弱 [1] 新房市场表现 - 新房市场表现分化明显，客户对价格敏感，有价格优势且品质好的项目去化较好 [1] - 5月核心区推盘节奏加快，多个核心区优质项目去化率超80%，非核心区项目去化率普遍低于50% [1] - 多数新盘采取积极优惠促销去化，部分项目折扣力度不小 [1] - 开发商批准预售的情绪走低 [1] 新房库存与去化周期 - 截至5月底深圳一手预售住宅库存量为26343套，相较4月底减少1719套 [2] - 按近12个月月均去化3497套计算，去化周期为7.5个月；按近6个月月均去化3329套计算，去化周期为7.9个月 [2] - 目前深圳约30%新房为现售，预售加现售库存使实际去化周期更长 [2] 二手房市场表现 - 5月深圳二手成交价为每平方米6.12万元，环比下降2.9% [2] - 价格波动因刚需房源成交占比提升及业主议价空间提升导致 [2] - 5月深圳二手住宅挂牌均价为每平方米6.5万元，环比小幅下滑0.3%，挂牌价整体维持稳定 [2] 市场驱动因素与前景 - 刚需刚改是深圳楼市主力，新房二手房中小面积、中低价位占比高于其他热点城市 [2] - 深圳商品房市场仍取决于就业、收入、预期等经济基本面 [2] - 尽管房价已调整4年，购房人群对价格依然敏感 [2]