行业概述 - REIT和权益信托行业涵盖多种资产类别，包括工业、办公、住宿、医疗、自助仓储、数据中心和基础设施等，通过租赁空间产生收入 [3] - 经济增长对房地产行业至关重要，经济扩张直接推动房地产需求、提高入住率并增强房东议价能力 [3] - 行业表现取决于底层资产动态和地理位置，投资前需深入研究资产类别基本面 [3] 行业挑战 - 宏观经济波动和政策问题构成挑战，包括贸易政策变化和关税驱动的通胀，可能削弱消费者购买力并限制美联储降息 [4] - 高利率环境对REITs构成压力，因其通常负债较高且对利率敏感，长期高借贷成本可能挤压利润率并抑制增长 [4] - 租户需求变化加剧优质与非优质资产的分化，办公和工业地产中现代化、设施齐全的空间需求上升，老旧物业面临空置率和租金压力 [5] 增长动力 - 数据中心和医疗保健REITs增长强劲，工业和物流领域受电子商务支撑保持稳健 [2] - 人口迁移至阳光地带和电子商务持续崛起推动住宅及工业市场需求 [6] - 数字服务、AI、云计算和5G加速发展提振数据中心及电信REITs需求 [6] - 医疗保健REITs受益于老龄化人口对优质医疗设施的长期需求 [6] - 办公地产租赁情绪改善，企业信心增强推动对现代化办公空间的投资 [6] 行业表现与估值 - 行业Zacks排名第130位，处于底部47%，近两年FFO每股预期分别下调5.4%和9.5% [8][9] - 行业过去一年股价上涨6.7%，落后于标普500的11.4%和金融板块的19.4% [11] - 当前行业远期P/FFO为15.63倍，低于标普500的21.83倍和金融板块的16.21倍，五年估值区间为12.75-22.10倍 [14][17] 推荐个股 VICI Properties - 专注于游戏、酒店和娱乐目的地，拥有93处资产，包括拉斯维加斯标志性物业如凯撒宫和威尼斯人度假村 [18] - 具备抗通胀现金流和长期净租赁协议，2025年收入预期增长3.52%，FFO每股预期上调至2.34和2.43美元 [19][20] - 年内股价上涨7.4%，Zacks评级为买入 [20] W P Carey - 大型净租赁REIT，持有高质多样化商业地产，专注于单租户净租赁，业务覆盖欧美 [22] - 战略组合重新定位和稳健资产负债表支持增长，2025年收入预期增长5.23%，FFO预期上调 [23][24] - 年内股价上涨13.9%，Zacks评级为买入 [24] Easterly Government Properties - 专注于美国政府机构租赁的A类关键物业，93%为联邦租约，提供抗通胀现金流 [26][27] - 2025年收入预期增长11.9%，FFO每股预期分别增长2.4%和4.35%，近一月股价上涨7.3% [28] - Zacks评级为买入 [28]