基本面回顾 - 一二手房成交总量已稳定近3年 二手房成交改善对冲新房下行 当前总成交处于稳定区间 [1] - 二手房渗透率大幅提升 2022年起持续跑赢新房市场 但价格仍处于走弱趋势 挂牌价显著弱于成交价 [1] - 量价未进入正向循环 主因居民资产负债表走弱导致住房消费降级和置换断链 激活置换链是关键方向 [1] 中长期展望 - 需求端：2021年以来二手房房价下跌超31% 存量住房市值缩水99万亿元 居民资产负债率从2021年10.7%升至2024年13.2% 预计需2年修复 [2] - 供给端：2024年末总库存45亿平（去化周期5.6年） 剔除无效库存后有效库存仅14亿平（去化周期1.8年） 预计全国有效库存修复需2年 [2] - 2025年预测：新房销面-4.5% 销金-6.5% 房价-2.0% 二手房销面+6.3% 销金+3.0% 房价-3.1% [2] 政策面分析 - 政策主基调为"止跌回稳" 修复居民资产负债表是关键 发力方向包括房贷降息 收储优化 城改推进 [3] - 房贷利率仍有下降空间 5月LPR降10BP 公积金利率降25BP 前4月收储计划金额3918亿 但土储专项债发行仅517亿 [3] - 新发展模式逐步成型 包括好房子 人房地钱 现房销售制度等 现房销售或局部试点并配套金融优惠 [3] 好房子机遇 - 好房子存量少+改需释放 未来赛道空间广阔 优质房企需具备健康土储 高投资强度 快周转 强产品力 [4] - 美国经验显示危机后留存房企毛利率和周转率显著修复 ROE回升依赖经营效益而非杠杆 国内优质房企将进入底部拐点 [4][5] - 行业模式从金融转向制造业 ROE回升依赖毛利率和库存管理提升 推荐建发国际 滨江集团 绿城中国等 [4][5]