行业概述 - 零售REIT行业拥有、开发和管理各类零售地产，包括区域购物中心、奥特莱斯、以杂货店为核心的购物场所和大型零售商聚集的购物中心[2] - 净租赁REIT专注于独立物业，租户承担租金和大部分运营费用[2] - 行业表现受经济状况、就业水平和消费者支出趋势显著影响[2] - 需求关键驱动因素包括物业地理位置和周边贸易区人口结构[2] 行业现状与趋势 - 消费者支出强劲和新供应受限支持市场动态，顶级零售地点持续引领表现[1] - 实体店仍然重要，全渠道整合和体验式零售日益流行以推动参与度和客流量[1] - 行业正经历反弹，消费者对店内购物兴趣重燃[2] - 零售REITs受益于弹性消费者支出、有限的新建筑和稳定的租户组合[3] 未来驱动因素 - 体验式零售通过融入娱乐、餐饮和互动功能提升客流量和客户参与度[3] - 混合用途开发将零售与住宅和娱乐结合，振兴城市区域并创造多功能目的地[3] - 全渠道零售成为核心，数字原生品牌越来越多地建立实体店以加深客户参与[4] - 高建筑成本、劳动力限制和严格贷款条件限制了新开发活动[5] 挑战 - 电子商务增长对实体零售商及其房东构成压力[6] - 低成本进口关税挤压零售商利润，增加门店关闭和空置风险[6] - 通胀可能导致消费者支出减少，美联储维持高利率[6] - 零售REITs依赖债务，高借贷成本增加压力[6] 行业排名与前景 - 行业Zacks排名第81位，位于前33%[8] - 行业排名前50%的行业表现优于后50%超过2比1[8] - 2025年和2026年FFO每股预估分别上调1.2%和1.1%[9] 市场表现与估值 - 行业过去一年上涨6.5%，落后于标普500的11.4%和金融板块的19.4%[11] - 行业当前远期12个月P/FFO为15.25倍，低于标普500的21.83倍和金融板块的16.21倍[14] - 过去五年行业P/FFO区间为12.21倍至18.89倍，中位数为15.19倍[17] 重点公司 - Realty Income专注于独立商业物业的收购和管理，长期净租赁模式提供稳定现金流[18][19] - 2025年FFO每股预估上调至4.28美元，同比增长2.15%[20] - Kimco Realty拥有优质购物中心，主要位于大都市郊区，租户多样化[21][23] - 2025年FFO每股预估上调至1.73美元，同比增长4.85%[22] - Essential Properties专注于单租户物业，服务导向和体验式业务占比高[24][25] - 2025年FFO每股预估为1.91美元，同比增长9.8%[26]