美国REITs行业现状 - 当前美国REITs运营状况和资产负债表保持稳健态势 但面临关税政策反复无常带来的市场波动冲击 [1] - REITs整体表现与大盘基本持平 今年以来美国房地产投资信托ETF-嘉信(SCHHUS)上涨08% 略低于标普500指数10%的涨幅 [1] - 商业地产交易活动普遍回暖 REITs可能成为收购主力 得益于强劲的资产负债表和资本市场融资渠道优势 [1] 市场环境与挑战 - 关税政策不确定性延缓市场正常化进程 私有业主出售资产意愿明显降低 [1] - 关税间接冲击REITs租户群体 影响工业物流等流通型地产需求 宏观经济放缓对酒店 写字楼等业态造成压力 [2] - 潜在关税扰乱融资市场 增加募资难度 过去两年多处于交易低迷期 [2] REITs竞争优势 - REITs资产负债表状况极其健康 债务期限较长 无需被迫在高息时点进行大规模再融资 [2] - 业态多样性突出 从电信基础设施 数据中心到零售 医疗 自助仓储等一应俱全 赋予投资者灵活调整配置能力 [2] - 债务加权平均期限超6年 且90%为固定利率 新兴地产板块已占据REITs总市值的半壁江山 [3] 利率环境影响 - REITs在高利率时期表现优异 2022年美联储加息时 REITs投资组合加权平均利率从低于35%升至约42% [4] - 持有固定利率债务且加权平均期限较长 为应对利率变化提供缓冲空间 [4] - 一旦利率前景明朗 REITs估值将更多反映运营表现 市场逐步回归常态 [5] 细分业态表现 - 写字楼市场明显分化 高品质写字楼入住率接近100% 困境集中在低品质写字楼 写字楼物业市值占比不足5% [3] - 住宅 零售 工业 办公四大传统业态外 新兴地产板块表现强劲 [3] - 受远程办公冲击的写字楼板块去年出现复苏迹象 办公场所终将消亡的预言未成真 [2]