C-REITs市场热度分析 - 近期C-REITs市场持续火爆，亦庄产园REIT网下报价倍数达265.76倍，绿发商业REIT达249.72倍，机构参与热情高涨 [1] - 亦庄产园REIT有效报价投资者110家，配售对象528个，有效拟认购份额2204410万份，为网下初始发售份额的262.43倍 [2] - 绿发商业REIT参与询价投资者123家，配售对象580个，报价均为有效报价，拟认购份额2622030万份 [2] 机构参与情况 - 亦庄产园REIT网下配售中，保险资金投资账户占比最高达22.16%（计数维度）和38.35%（认购数量维度） [3] - 86.34%配售对象对亦庄产园REIT采用顶格报价，90.00%对绿发商业REIT采用顶格报价，显示机构势在必得心态 [2] - 基金公司专户产品（17.16%）和券商资管计划（14.58%）为亦庄产园REIT主要参与方 [3] 市场驱动因素 - 低利率环境下机构欠配压力显著，固收+投资需求激增催化REITs配置需求 [3] - C-REITs兼具股债特性，分红率稳定（如交通类IRR达6.35%，能源类12.42%），对长期资本吸引力强 [6] - 2024年上市29单REITs打新扣除手续费后收益6.4%，2025年6单收益达15.4% [5] 未来投资机会 - 数据中心REITs、能源REITs、产业园区REITs和仓储物流REITs因现金流稳定且估值性价比高值得关注 [5] - 产权类REITs中仓储物流和能源类现金分派率较高，特许经营权类中交通类IRR表现突出 [6] - 一二级市场价差带来的一级市场配置机会仍存，战略配售及网下打新为现阶段高胜率策略 [5] 交易策略 - 二级市场可通过低买高卖获取资本利得，需结合底层资产估值变动和市场因素判断涨幅空间 [6] - 经营权类REITs适合IRR法评估，产权类REITs可直接用现金分派率衡量收益率 [6] - 2021年6月至2025年4月C-REITs破发率仅6%，上市首日表现稳健 [4]