政策背景与目标 - 2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市入选，标志着新一轮城市更新加速 [1] - 政策目标为2030年实现人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护、风貌特色彰显 [1] - 2000年以前建成的老旧小区将全部纳入更新范围，2024年已开工改造5.6万个小区，加装电梯2.5万部，新增停车位50万个 [2] 改造需求与标准 - 老旧小区定义为2000年前建成且存在失修、配套不足的住宅，普遍缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理 [1] - 数亿人居住的老旧空间面临爬楼困难、停车受限、公共空间缺失等问题 [1] 资金模式创新 - 政府引导、市场运作、社会参与的多元投融资模式成为主流，政府资金撬动社会资本 [3] - 北京采用政府补贴+产权单位出资+居民自筹模式，山东济南成立城市更新基金，江苏无锡采用民企自筹+长期租赁模式 [3][4] - 深圳妇儿大厦通过自营、联营、租金等拓展收入，济南舜泰广场地下商业出租率达95%，日均客流6000人次 [4] 改造实施策略 - 改造重点从"面子工程"转向基础设施提升，如电力入地、雨污分流、燃气改造 [4] - 北京姚江胡同采用"预留接口+自主改造"方式解决下水问题，保留原居民并引入新业态 [5] - 中海大吉巷项目保护历史文脉，使用传统工艺还原明清风貌，开业首日吸引19万人次 [5] 治理与参与机制 - 从政府单向主导转向街道、设计院、平台公司、居民多方协同 [6] - 北京胡同通过"议事机制"实现细节共识，上海金牛花苑通过"三合一"模式统一推进加梯改造 [7][8] - 强调"主理人"角色需兼具设计、运营能力，如姚江胡同项目实现租金与满意度双提升 [7] 业态与可持续性 - 成都玉林东路改造利用"边角料"空间打造休闲功能区，北京烂缦胡同注重业态与社区氛围匹配 [9] - 强调"长期主义"，避免网红化，建立可维护、可生长的更新机制 [9][10] - 关键衡量标准为居民留存意愿，如甜品店主回归童年社区开店案例 [9]