行业概述 - 净租赁REITs因其租户承担房产税、保险和维护费用而具有可预测现金流 吸引收入型投资者 [1] - 行业两大领先企业为Realty Income Corporation (O)和VICI Properties Inc (VICI) 均拥有优质租户关系、投资级信用评级和持续扩张的资产组合 [1] Realty Income分析 - 公司以"月度分红公司"著称 自1994年上市以来实现131次股息上调 连续30年股息增长和111个季度连续增加 [3] - 资产组合覆盖全球15,627处物业 涉及91个行业 其中91%零售租金来自非周期性服务型租户(如折扣店、杂货连锁) [3] - 单租户独立物业长期净租赁模式历史平均入住率达98.2% 近年拓展至数据中心和博彩等高增长领域 预计全年投资额约40亿美元 [4] - 财务方面持有29亿美元流动性 固定费用覆盖率为4.7 净负债/EBITDAre为5.4 但债务规模达276亿美元 一季度利息支出同比增11.5%至2.684亿美元 [5][6] VICI Properties分析 - 专注博彩、酒店和娱乐领域的关键资产 拥有93处物业包括凯撒宫等标志性资产 平均租约期限超40年 [7] - 入住率100% 74%租金来自标普500企业 42%租约与CPI挂钩(2035年将升至90%) 提供通胀保护 [8] - 正通过收购Bowlero等非博彩资产实现多元化 持有32亿美元流动性 目标净杠杆率5-5.5倍 2018年以来股息复合增长率7.4% [10][11] 财务指标对比 - Realty Income 2025年预期销售和FFO每股分别增长6.48%和2.15% VICI对应增长率为3.5%和3.54% [12][13] - 年内股价表现：Realty Income上涨8.1% VICI上涨11.2% 同期标普500指数涨幅1.8% [14] - 估值方面 Realty Income远期P/FFO为13.3倍 VICI为13.63倍 [15] 结论 - VICI凭借更长租期、关键资产属性、通胀挂钩条款和高信用租户基础 在2025年展现出更优的收入安全性 [17]