产品概况 - 国泰君安东久新经济REIT是国内首批工业厂房类产业园REITs之一，也是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践 [1] - 底层资产由4个产业园组成，分别位于上海金山、苏州昆山、无锡和常州，总建筑面积283934平方米，可租赁面积278282平方米 [2] - 无锡智造园位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，交通便利，1小时经济圈覆盖上海、苏州、南京等长三角核心城市 [2] 资产运营表现 - 截至2025年一季度，底层资产共有租户44家，主要分布在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域 [3] - 自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上 [5] - 园区内头部企业为定制化空间投入高昂改造费用，形成高端制造为核心的"铁三角"租户结构，租约黏性强 [3] 资产质量与竞争优势 - 无锡智造园采用创新设计，8栋钢结构单层厂房面积4400至8500平方米，层高11米以上，地坪荷载每平方米3吨，满足高端制造需求 [2] - 园区外资企业租约多超过五年，供应链和市场已实现国产化，受关税调整影响小 [3] - 长三角制造业智能化转型推动高标准产业载体需求攀升，园区凭借交通枢纽优势和政策支持成为企业优先落户地 [2] 扩募计划 - 正在积极推动扩募工作，拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，已提交申报 [4] - 扩募资产将与现有园区形成产业互补，优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目 [4] - 扩募将增厚分派率、分散风险并为投资者创造长期价值 [5]