市场发展概况 - 中国公募REITs市场四年内总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品66只，成为亚洲第一 [1] - 上交所REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，2025年以来日均成交额4.37亿元，占全市场比重约七成 [1] - 市场生态以市场化价格为核心，形成发行定价、二级交易、存续期管理的全链条良性发展 [1][2] 市场化价格机制 - REITs一级市场采用询价机制，当前价格反映资产内在价值与市场风险，实现相对均衡状态 [2] - 中银中外运仓储物流REIT询价获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍，发行溢价率16.16%创市场新高 [3] - 二级市场"好项目"较发行价平均涨幅超20%，最高超90%，换手率普遍1%以上，显著高于市场均值 [4] 产品表现与投资者结构 - 沪市44只REITs较发行价复权平均上涨30%，2025年以来涨幅超20%，跑赢宽基指数 [5] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率5.7%，高速公路类分红82亿元占比最高 [5] - 投资者结构多元化，保险、券商自营、私募基金参与度提升，未来REITs指数基金及ETF将带来增量资金 [6] 资产类型与扩募进展 - 上交所REITs覆盖产业园、收费公路、仓储物流、保障房、能源、消费、数据中心等11大类资产 [6][7] - 消费类REITs包含百货大楼、奥特莱斯等业态，未来将拓展旅游景区、养老设施等新领域 [7] - 2023年2只REITs完成扩募，2024年6单扩募项目中4单在审、2单获批，形成"首发+扩募"双轮驱动 [7] 制度与生态建设 - 上交所建立"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动监管标准化、精细化 [8] - 多层次REITs市场初步成型：Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS总融资规模达122亿元 [9] - 投融互通强化，交易所协调投资者与融资方对接，促进价格均衡 [8]