核心观点 - 随着企业强制员工返回办公室，主要城市如波士顿、纽约、旧金山的办公需求正在复苏，带动办公地产投资信托基金(REITs)的投资机会 [3][4] - 尽管部分办公REITs仍面临挑战，但部分公司因高股息率(最高达14.4%)和复苏前景值得关注 [5][6] 办公REITs行业现状 - 疫情后远程办公导致办公REITs被市场抛弃，但随着企业要求员工返岗，行业出现复苏迹象 [5] - 并非所有办公REITs都受益，例如Piedmont Realty Trust(PDM)因现金流问题首次暂停股息支付，预计2026年前不会恢复 [5] 重点公司分析 Alexander's (ALX) - 专注于纽约都会区仅5处物业，由Vornado Realty Trust管理，收取管理费和开发费 [7] - 高度依赖单一租户(彭博占Q1 2025租金收入60%)，存在集中风险 [8][9] - 股息率8.2%但长期未增长，2023-2025年FFO持续低于股息支付额，2025年初现金340百万美元对502百万美元债务 [10][11] Easterly Government Properties (DEA) - 专注政府租户(92处物业租给美国联邦机构)，物业类型多样 [12] - 2025年股息削减33%至每股0.18美元，并进行1:2.5反向拆股，调整后股息率8.1% [13] - 当前股息占FFO比例降至60%，但估值仍达13倍2025年FFO [14] Highwoods Properties (HIW) - 聚焦高增长的阳光地带市场(达拉斯、奥兰多等)，95%物业位于该区域 [15] - 股息率6.4%，FFO支付比仅60%，估值9倍FFO，杠杆率行业最低 [15][16] American Assets Trust (AAT) - 混合型REIT(办公占NOI 50%)，覆盖西海岸和德州 [17] - 2020年股息削减后持续增长，当前股息率6.7%，FFO支付比70%，估值10倍FFO [18] Brandywine Realty Trust (BDN) - 高股息率14.4%，正调整资产结构(未来NOI构成：办公42%、生命科学32%、住宅26%) [19] - 开发项目拖累业绩，Q1 FFO低于预期，连续三季度CAD低于股息支付额 [20][21]