行业模式变革 - 上海链家7月起实行"房客分离"模式，打破传统"居间模式"，要求经纪人仅服务买卖其中一方[1] - 单边代理模式作为房地产市场创新举措，虽面临机制设计与利益分配障碍，但对促进二手房市场高质量发展具探索价值[1] - 传统"居间模式"中经纪人作为中间人不代表任何一方利益，而单边代理模式要求经纪人专注于维护委托方最大利益[2] 市场现状与挑战 - 上海链家在沪成交市占率20%~25%，挂牌市占率达70%，二手房挂牌量从2022年6月10万套增至2025年17万套[3] - 全国13个重点城市二手房挂牌量显著增长：2018-2019年平均挂牌25万套，2024-2025年增至60万套（+140%），去化周期从6个月延长至13个月（+127%）[3] - 房源激增导致中介管理成本上升、买家筛选难度加大、卖家房源曝光度减弱[3] 单边代理的潜在效益 - 单边代理可使普通二手房成交周期从87天缩短至62天，速度提升近1个月[4] - 参与单边代理的项目有5%概率实现"成交价>委托价"，溢价率约5%，考虑砍价因素后溢价率可超15%[4] - 该模式通过专业化分工应对供求关系转变，被寄望提升交易效率[4] 模式落地的现实障碍 - 上海链家"房客分离"未实现真正单边代理：A序列经纪人仍需维护房源，M序列仍以促成交易为核心目标[5] - 现行"半单边"状态存在卖方经纪人压价、买方经纪人夸大房源优势等道德风险[5] - 佣金分配体系未明确，可能影响经纪人绩效激励，如客源端经纪人业绩受房源端维护质量制约[6] 国际经验与改进方向 - 成熟市场单边代理佣金由卖方支付并分成给买方经纪人，强调专业化分工[5] - 建议参考欧美佣金分成机制，通过绩效考核强化经纪人专注度（如设置"业主满意度"指标）[6] - 需从专业能力、佣金机制、房源平台等多方面完善，采取渐进式改革路径[6]