盈利预测与评级 - 维持华润万象生活盈利预测不变 维持跑赢行业评级和40 0港元/股目标价 对应21倍2025年目标核心P/E和8%上行空间 [1] - 公司交易于19 5倍2025年核心P/E 对应5 1%股息收益率(假设2025年正常+特别派息达到100%) [1] - 预计1H25核心净利润同比增长约13%至20 0亿元 符合市场预期 [1] 购物中心经营表现 - 预计1-6月华润万象购物中心零售额同比增长15-20% 其中同店增长高单位数 重奢购物中心同店增速略优于整体 [2] - 6月单月零售额整体同比及同店同比趋势与上半年相若 重奢购物中心同店略弱于整体 [2] - 在1H24高基数下(零售额同店+7 6% 重奢+4 0%) 经营表现优于全年指引(同店增长中个位数)和社零(1-6月同比+5%)及同行 [2] - 优势来自在管购物中心市场地位稳固及品牌组合吸引力带来的持续客流增长 [2] - 上半年新开业5座购物中心(含2座母公司项目和3座第三方项目) 外拓新签5座第三方购物中心 进展符合预期 [2] 物管板块表现 - 预计上半年新拓第三方年化合同额约4亿元(去年全年约10亿元) [3] - 基础物管收入基数增大导致同比增速或放缓(1H24基础物管收入同比+15%) [3] - 地产实体市场销售、竣工端下行导致非业主增值服务收入及利润持续承压 [3] - 需关注经营性现金流与核心净利润的匹配情况 因行业to-C、to-B端收缴率同比承压 [3] 股东回报政策 - 2024年合计派息比率达核心净利润的138% 含60%正常派息(派息率同比+5ppt)和40%特别派息 另分派2023年留存收益 [4] - 2024年派息后已实现2023、2024两年100%核心净利润派发 [4] - 预计未来延续积极回馈股东政策 正常派息率稳步提升 无大额资本开支时延续特别派息 [4]