香港街铺市场现状 - 香港街铺市场已全面进入"低谷期"，受多重因素影响包括整体经济环境、营商环境、旅游复苏不及预期和消费信心不足 [1] - 预计2023年下半年香港整体工商铺买卖价格和租金将维持窄幅波动，整体下调幅度在5%以内，其中工厦及核心商圈街铺租金跌幅或达10% [1] - 街铺租金已从高位回落50%-80%，租户结构大幅调整，核心商圈街铺从奢侈品、珠宝、大牌占据转变为"只要付得起租金，业主都愿意谈" [2] 消费趋势变化 - 香港居民尤其是家庭客群在假期普遍选择北上消费，原因在于内地物价更低、选择更多、服务体验更佳 [1] - 游客消费模式从"买买买"转向"打卡式"深度游，对零售和酒店业拉动有限，奢侈品等高消费带动街铺租金的盈利模式难以为继 [1] - 各区域街铺空置率在5%-10%之间，整体复苏缓慢，多家知名品牌集中关店导致潜在创业者"不敢轻易开店" [2] 市场供需关系转变 - 街铺租赁市场从"业主说了算"转为"租户挑业主"，业主普遍愿意降租或提供租金优惠吸引租户，100个业主里有99个愿意降租 [2] - 个别铺位未来租金降幅预计在10%-20%之间，许多铺位空置半年后业主最终仍需将租金降到租户能接受的水平 [2] - 租户面临租金、人工、货款、装修等多重成本压力，若营收不及预期，收支难以平衡，部分租户选择退租或关店 [3] 行业转型与挑战 - 部分租户尝试转型求生，但同一业态下不同店铺的经营表现差距显著，反映出转型策略的重要性 [3] - 业主降租和租户转型均为治标之策，街铺市场根本复苏依赖于整体经济复苏，包括市民消费力提升和游客消费意愿恢复 [3] - 政府刺激政策短期内难见成效，游客消费习惯的改变需要时间 [3] 投资者动态 - 资深铺位投资者以"出货"为主，因银行要求降低工商铺类别的按揭比例，出货意愿远大于进货意愿 [3] - 早期快速出货的多为地段佳、流动性好的资产，剩余铺位普遍地段一般、接手者寥寥，出货速度有所放缓 [3] - 投资者积极与银行沟通可获一定宽限期，避免强制平仓 [3]