文章核心观点 公司2025年第二季度业绩稳定 投资活动加速 收益持续增长 投资组合表现稳定 公司上调2025年全年收益指引 发展态势良好 [1][4][24] 各部分总结 财务业绩 - 2025年第二季度净收益每股0.24美元 FFO每股0.49美元 AFFO每股0.59美元 上半年净收益每股0.49美元 FFO每股1.04美元 AFFO每股1.19美元 较去年同期有不同程度变化 [6][8] - 2025年第二季度租金收入5.1309亿美元 租户报销收入0.1415亿美元 租赁物业总收入5.2724亿美元 上半年租金收入10.1907亿美元 租户报销收入0.2523亿美元 租赁物业总收入10.443亿美元 均高于去年同期 [7] - 2025年第二季度基本租金收入增长9.9%至5亿美元 上半年增长11.4%至9.96亿美元 增长源于新收购物业的增量收入和现有租约的合同租金增长 [9][10] - 2025年第二季度和上半年 应收票据和抵押贷款利息收入较去年同期减少 主要因平均应收票据和抵押贷款余额较去年同期净减少 [10] - 2025年第二季度和上半年 物业成本较去年同期降低 主要因可报销房地产税和租金费用减少 [11] - 2025年第二季度和上半年 环境费用、一般和行政费用、减值费用较去年同期有不同变化 环境费用变化主要因环境诉讼应计费用增加 一般和行政费用变化与员工相关费用、专业费用等有关 减值费用源于资产退休成本积累和物业账面价值下降 [12][13][14] 投资活动 - 2025年第二季度 公司投资6610万美元 初始现金收益率8.1% 季度末后又投资1850万美元 初始现金收益率8.1% 年初至今共投资9550万美元 初始现金收益率8.1% [8][16] - 截至2025年7月23日 公司有超过9000万美元的投资管道 用于开发和/或收购36处便利和汽车零售物业 预计未来6 - 9个月完成大部分投资 [17] 投资组合活动 - 截至2025年6月30日 公司已签署四项重建项目租约 包括两个在建场地和两个待从净租赁投资组合中收回的场地 其他潜在项目处于不同可行性规划阶段 [18] - 2025年第二季度 公司出售三处物业 总收益320万美元 实现收益160万美元 上半年出售五处物业 总收益370万美元 实现收益190万美元 [19] 资产负债和资本市场 - 截至2025年6月30日 公司总负债9.25亿美元 包括7.5亿美元高级无担保票据 加权平均利率4.1% 加权平均期限5.5年 以及1.75亿美元无担保循环信贷安排 其中1.5亿美元按6.1%的固定利率计息 [20] - 2025年第二季度 公司根据ATM股权计划结算约120万股普通股 净收益约3280万美元 [21] - 截至2025年6月30日 公司约390万股普通股有待结算远期股权协议 预计结算后将筹集约1.188亿美元总收益 [23] 业绩指引 - 因年初至今的投资活动和此前披露的租户破产问题解决 公司将2025年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元 此前指引为每股2.38 - 2.41美元 [24] 非GAAP财务指标 - 公司使用FFO和AFFO衡量业绩 FFO和AFFO为非GAAP财务指标 有助于分析师和投资者评估公司核心运营表现 但不能替代GAAP指标 [30][31][35] - FFO定义为GAAP净收益扣除房地产资产折旧和摊销、房地产资产处置损益、减值费用和会计变更累积影响 AFFO定义为FFO扣除某些收入确认调整、环境调整、股票薪酬、债务发行成本摊销和其他非现金或不反映核心运营表现的项目 [32][33][34]