香港住宅市场前景 - 香港房价可能已触底 支撑因素包括供应有限 抵押贷款利率下降 内地购房者贡献增加 [1] - 住宅市场和开发商前景积极 尤其看好新鸿基地产(00016)和恒基兆业(00012) 依据是高股息收益率 Hibor下降利好 充足可售资源 [1] 需求情况 - 2025年上半年整体成交量同比增长39%至29万套 驱动因素包括Hibor下降 开发商竞争性定价 内地购房者增加 [2] - 售价≤1000万港元房产销量同比激增305% 因印花税放宽至仅100港元 [2] - 2025年大众市场表现预计继续优于奢侈品市场 一手单位销量预计达18万套(同比+6%) [2] 供应情况 - 潜在供应已见顶 土地供应有限导致新项目完工量下降 市场或进入上升周期 [3] - 2025年前五个月已完工库存占一手销量55%(2023/24年度约40%) 开发商正清理库存 [3] - 一手单位价格折扣从12%收窄至9% 去化率从2023年50%提升至2025年上半年64% [3] 价格趋势 - 2025年上半年房价同比仅降1% 降幅小于预期 美联预计全年上涨3% 摩根士丹利预计下半年涨2% [4] - 房价催化剂可能出现在供应降至9万套以下时 [4] - 图表显示房价从2021年9月峰值下跌28%后趋稳 [6] 租金趋势 - 租金前景积极 因内地人才/学生流入增加 本地人积压需求可能释放 [5] - 美联预计2025年租金同比涨6%(上半年+12%) 图表显示租金上涨支撑房价 [5][8] 其他关键数据 - 内地购房者在一手市场贡献占比上升(按价值计算) [12] - 香港租金收益率相比一线城市更具吸引力 [13] - 抵押贷款利率下降反映Hibor下降 [15] - 私人住宅潜在供应2025Q2环比减少4000套 [10]