核心盈利预测调整 - 下调2024年核心盈利预测2.8%至29.35亿元 因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 上调2026年核心盈利预测1.1%至29.67亿元 因零售租金前景改善及新项目启用 [1] - 上调2027年核心盈利预测5.6%至32.35亿元 基于相同积极因素 [1] 业务表现与驱动因素 - 上半年内地零售收入超预期 受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计下半年零售租金收入增长约5% 支撑盈利恢复增长 [1] - 杭州恒隆广场写字楼部分2024年下半年启用 零售部分2025年上半年启用 [1] 财务与资本管理 - 平均利率下降有助于降低资金成本 [1] - 资本支出高峰已过 预计维持每年稳定股息 [1] - 可能于2025年中期业绩时停止以股代息安排 [1] 投资评级与估值 - 花旗维持"买入"评级 目标价从7.05港元上调至8.65港元 [1]