资本结构优化 - 公司于财年结束后签订协议以4.62亿新元出售Jem办公楼资产 交易价格与估值相符 计划将出售所得主要用于偿还借款 若按2025年6月30日数据模拟计算 此举将使总杠杆率从42.6%降至约35% [3] - 该交易显著增强资本结构 为未来增长提供更高财务灵活性 完成后新加坡零售资产估值占比将超过85% [3][15] 财务表现 - 2025财年总收入2.065亿新元 净物业收入1.488亿新元 同比分别下降6.5%和10% 主要因Sky Complex租约重组产生的补充租金已在2024财年提前确认 若剔除该因素 调整后总收入与净物业收入同比微增1.1%和0.1% [5] - 下半年每单位派息(DPU)同比增长1.8%至1.80分 预计更有利的利率环境将正向影响未来派息表现 [6][10] - 物业支出同比增加220万新元至5780万新元 主要因计提国泰影院坏账准备 剔除该一次性因素后支出基本稳定 [6] 资本管理 - 截至2025年6月30日总借款16.643亿新元 加权平均债务期限2.6年 可持续融资占已承诺债务总额的86% [7] - 68%借款采用固定利率对冲 2025财年加权平均债务成本为3.46% 利息覆盖率(ICR)从2024年底的1.5倍提升至1.6倍 [8][10] - 持有1.359亿新元未动用融资额度支持营运资金需求 债务组合保持无抵押状态 [7] 运营表现 - 投资组合估值同比上升2.2%至37.6亿新元 主要受新加坡资产前景向好支撑 [11] - 整体出租率达92.1% 2026财年到期租约占比为可出租面积(NLA)的10.4%和总租金收入(GRI)的15.8% 加权平均租期(WALE)分别为7.2年(NLA)和4.9年(GRI) [9] - 零售物业出租率超99% 租金调升率达10.2% 租户留存率(NLA)为83.3% 但客流量同比增1.3%的同时 租户销售额同比下降5.1% [12][13] - 米兰商业大厦1号和2号在2025年4月实现1.7%租金增长 与意大利消费者物价指数挂钩 租约持续至2033年1月且无提前终止风险 3号大厦出租率约31% [14] 资产组合构成 - 核心资产包括新加坡Jem(办公+零售)和313@somerset(高端零售)的租赁权 以及米兰Sky Complex三栋甲级商业大厦的永久产权 总可出租面积约200万平方英尺 [17] - 其他投资包括百汇广场股权及313@somerset旁多功能活动空间开发项目 [17]