香港房地产市场特征 - 供给长期偏紧，核心城区发展强度高，新功能片区建设迟缓，政府几乎不会选择降价供地，市况较弱时土地供给收缩 [1] - 人均住房面积不到20平方米，低于内地和东亚主要大城市，房屋自有率偏低，租住人口接近一半 [1] - 住宅交易以二手房为主，存量房业主资金负担较轻，房价上涨预期可能导致存量房供给进一步下行 [1] 历史牛熊周期 - 1993年以来经历过五次牛熊切换，上行期明显长于下行周期，人口、经济基本面和利率是关键影响因素 [1] - 2008年和2021年的房价下行主要由需求侧因素驱动，尤其是利率和人口产业因素，2021年后的调整与"辣招"政策累积有关 [2] 新周期驱动因素 - 产业因素：金融服务业蓬勃发展，中央政策支持巩固香港国际金融中心地位 [3] - 人口因素：本地生育率下降但高端人才引入政策（如优才、高才）推动人口净迁入增加，强购买力人口占比较高 [3] - 利率因素：HIBOR利率在2025年5月后大幅下降，按揭贷款利率下探至住宅租金收益率之下 [3] - 政策因素：限制需求的"辣招"陆续退出 [3] 市场表现与展望 - 住宅房价从2025年3月开始持续月环比上涨，上涨趋势可持续，商业地产拐点可能略晚于住宅但弹性更大 [3] - 上一轮上行周期起点（2009年1月至12月），10家香港房地产公司累计涨幅均值跑赢恒生指数28ppts，绝对收益达80.2% [4] - 剔除最初三个月后，剩余九个月涨幅较市场指数高出12ppts，绝对收益73.2%，商业地产和住宅开发公司表现均出色 [4]