市场概况与规模 - 截至3月26日市场存量公募REITs达64只发行规模合计1697.36亿元 [1][3] - 2021-2024年各年度发行规模分别为364.13亿元、419.48亿元、201.42亿元、645.69亿元对应发行项目11单、13单、6单、29单 [3] - 2025年3月新发行1只公募REITs规模14亿元目前共有18只公募REITs待上市 [3] 保险机构参与情况 - 保险机构在所有非原始权益人战配投资者中参与规模占比最高约30%参与过战配的保险机构共47家 [1][4] - 按认购规模排名靠前机构为中国人寿、泰康资产、中国平安 [1][4] - 国寿系统已参与23只公募REITs战略配售约占保险行业公募REITs投资规模近10% [4] - 网下投资者中保险资金投资账户配售金额84.97亿元占比65%参与网下保险机构共60家 [1][4] - 2025年以来险资通过战略配售和网下配售获得配售金额约7.65亿元实际配售份额占今年已发行公募REITs总发行份额9.8% [3] 产品分红特性 - 42只REITs在2024年分红总额达83.87亿元其中5只REITs分红超亿元 [6] - 招商高速公路REIT分红2.1亿元工银河北高速REIT分红1.9亿元中金安徽交控REIT分红1.8亿元 [6] - 招商高速公路REIT分红比例5.9%嘉实中国电建清洁能源REIT分红比例3.5%嘉实物美消费REIT分红比例3.4% [6] - 公募REITs设有强制分红比例要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额90% [6] 投资价值与配置逻辑 - 公募REITs底层资产主要为运营稳定的基础设施项目现金流预期相对明确 [6] - 在低利率加剧资产荒背景下兼具资本利得与固定回报的公募REITs性价比优势凸显 [6] - REITs具备较强类红利资产属性当权益市场回调时可能出现替代性配置抬升 [7] - REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性资产具有长期配置价值 [7] 风险因子与监管约束 - 公募REITs资本计量因子为0.5远高于其他类型公募基金及投资性房地产 [1][8] - 风险因子较高导致更高资本占用提高保险公司偿付能力管理压力 [1][8] - 公募REITs杠杆为净资产40%转化为资产负债率28.6%可使用杠杆水平较低 [8] - 部分保险公司受偿付能力约束较大影响投资参与度 [8] 政策建议与行业挑战 - 建议监管部门给予偿二代项下风险因子优惠政策缓解保险资金投资对偿付能力的消耗 [9] - 建议给予战略投资者更多参与权和知情权如参与发行定价、设置观察席位等 [2][9] - 保险资管公司开展REITs投行业务人员数量较少需加强复合型人才队伍建设 [9]