房地产行业发展格局 - 未来房地产行业发展将围绕增量变精与存量优化两个方向展开 [1] - 增量变精包括土地供给缩量重质和开发建设提质增效 [1] - 存量优化包括城市更新高质量开展和运营服务切中需求 [1] 增量变精方向 土地供给缩量重质 - 2025H1全国住宅类用地成交土地建面同比-4%，楼面均价同比+25%，溢价率10.5%，同比+6.5pct [2] - 深圳、杭州住宅用地平均溢价率超30%，上海、成都超20% [2] - 绿城、滨江、华润获取的高溢价土地较多 [2] - 上半年全国成交土地地块容积率为2.0，较高峰期明显下降 [2] 开发建设提质增效 - 好房子首次被写入《政府工作报告》，《住宅项目规范》5月起实施 [3] - 25年6月广州新规产品开盘去化率39%，显著高于旧规产品的9% [3] - 重庆6月四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率约2成 [3] - 绿城、华润、招蛇、越秀、中海、建发等大型房企推出好房子建设体系 [3] - 南京奥体建设和杭州义承等地方中小房企凭借超90%得房率产品实现首开100%去化 [3] 存量优化方向 城市更新高质量开展 - 近3年城市更新项目年均6万个以上，老旧小区改造保持在5万个/年以上 [4] - 21-24年城市更新总投资额累计达16.6万亿元，23、24年投资规模保持在2万亿/年以上 [4] - 老旧街区改造案例：瑞安集团打造网红大学路，愚园路改造引入新型潮流IP [4] - 传统商场存量更新案例：长沙乐和城转型为策展型购物中心TX CHANGSHA [4] - 文化历史建筑更新案例：重庆开埠遗址公园改造为复合型城市公园 [4] - 文旅地产更新案例：阿那亚从烂尾楼变为度假胜地 [4] - 老旧火车站改造案例：盐城火车站改造为中国黄海湿地博物馆 [4] - 老旧厂房改造案例：万科上生新所、北京首钢园·六工汇 [5] - 非居改租案例：北科建·自如寓将办公楼改造为白领公寓 [5] 运营服务切中需求 - 商业地产、物业管理、养老地产是行业弯道超车的首选方向 [6] - 商业地产创新方式：首店逻辑（24年全国74座城市迎来超7000家新首店，同比+36%）、快闪逻辑（上海静安大悦城全年落地62场IP快闪）、IP联动逻辑、品牌剧场 [7] - 物业管理行业转型将经历拓展业务广度、挖掘业务深度和资产赋能三个层次 [8] - 养老地产从开发模式转变为康医学乐养复合消费模式，未来将走养老地产+N的全周期复合消费模式 [8] 投资主线建议 - 关注积极获取高质量地块且注重开发建设的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [1] - 关注受益于旧改加速推进的地方国企：城投控股、城建发展 [1] - 关注运营服务能力突出的企业：瑞安房地产、太古地产、大悦城、华润万象生活、新城控股 [1]