政策核心内容 - 上海市政府允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能 并建立全周期合同管理模式监管业态[1] - 政策标志着暂停八年之久的"商改住"在上海重新开放 政策导向精细化和规范化[1] 历史背景与市场演变 - 2016年上海酒店式公寓成交42,306套 占当年新建商品房总成交量25%[2] - 2017年上海因市场乱象暂停商改住审批 包括土地性质变更、房屋结构违规改造等问题[2] 区域差异化政策 - 主中心/副中心区域：鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育及人才公寓等功能[4] - 地区中心（五大新城/金桥/张江）：允许兼容研发创新、医疗服务及租赁住房 强化职住平衡[5] - 社区中心区域：补充商业服务、养老托育及创业者之家功能 提升社区配套品质[5] 当前市场数据表现 - 上海写字楼空置率环比上升0.4个百分点至21% 突破20%国际警戒线[6] - 二季度平均租金环比下降2.8%至6.20元/平方米/天 上半年累计降幅达4.4%[6] - 2025年上半年大宗交易42笔 总金额258亿元 较2024年同期数量和金额均出现萎缩[6] 政策实施与监管要求 - 从严管控商务楼宇分割销售 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层转让[7] - 通过功能改造提升资产价值 优化租赁市场空间布局并促进区域税收就业[6]