核心观点 - 核心城市土地市场保持较高热度 地价屡创新高 房企在核心城市加快补仓 政府通过调规提升土地价值获得市场认可 但整体房地产市场止跌回稳仍需政策加力 土拍分化是市场主旋律 [1] 土地市场整体表现 - 2025年截至8月17日300城住宅用地推出规划建面2.7亿平方米同比下降20.3% 成交2.2亿平方米同比下降7.0% 降幅较上半年扩大 [3] - 300城土地出让金同比增长23.3% 增幅较上半年收窄约5个百分点 [3] - 一二线城市土地出让金同比增幅均超30% 一线城市增幅超40% [3] - 一二线城市住宅用地平均溢价率均在10%以上 显著高于三四线城市 [3] 土地调规再出让机制 - 地块调规主要通过降低容积率 降低商业比例 放宽计容规则等方式增加项目价值 [4] - 调规再出让分为两类：流拍地块通过调规增加吸引力 收储地块通过调规后重新出让 [4][7] - 深圳宝安区新安街道地块调规后由招商蛇口+华润联合体以86.40亿元成交 溢价率34.81% 楼面地价59586元/㎡刷新宝中纪录 [7] - 宁波江北区地块调规后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得 楼板价9574元/平方米 [8] - 广州南沙区两宗商业用地拟调整为商住用地 [8] - 自然资源部2024年6月出台政策鼓励地方政府收调控供联动 [9] 高溢价地块分布特征 - 高溢价地块主要集中在一二线核心城市 土地出让金占比合计89% [13] - 头部央国企拿地金额占比55.3% 民企占比28.3% [14] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/㎡刷新全国宅地纪录 [15] - 深圳前海地块成交楼面价84180元/㎡溢价率86.1%刷新深圳纪录 [15] - 苏州工业园区地块成交楼面价65242元/㎡刷新江苏省纪录 [17] - 南京鼓楼区地块成交楼面价40215元/㎡刷新区域纪录 [18] 土拍市场分化原因 - 核心城市加大优质地块供应 推出核心区低容积率地块 [18] - 房企采取聚焦深耕策略 集中投资确定性高的核心城市及板块 [18] - 多地优化地块规划设计条件 提升企业对去化速度的预期 [18] - 二线城市土地普遍底价成交 南京24宗宅地中20宗底价成交 武汉10宗中9宗底价成交 [18]