房地产行业历史表现 - 过去十年房地产行业显著跑输标普500指数 房地产ETF总回报率为77% 而标普500ETF总回报率达290% [1] - 行业表现不佳并非因REITs业务表现差 主要受两大因素影响 [2] 利率对REITs的影响机制 - REITs为市场中最具利率敏感性的股票类别 [4] - 利率上升通过三重机制压制REITs：提高融资成本使借贷吸引力下降 基于风险无风险利率调整的商业地产估值模型导致物业价值下跌 引发资金从REITs转向定期存款和国债等低风险资产 [6] - 上述机制在利率下降时将产生反向作用 形成行业上涨催化剂 [5] 当前利率环境转向 - 美联储预计将逐步降息 主席鲍威尔在杰克逊霍尔演讲为9月启动降息铺平道路 [4] - 利率下降环境将改善REITs增长条件 推动资金向该板块轮动 [5]