地块交易概况 - 北京顺义区住宅用地由北京懋源鸿竺房地产开发有限公司以底价10.30亿元竞得 土地面积23000.1平方米 总建筑规模36800.16平方米 起始楼面价27989元/平方米 [1] - 地块容积率1.6 建筑限高40米 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 该道路计入容积率并由竞得方永久维护及向公众开放 [1] 区位与规划调整 - 地块位于北京顺义区中央别墅区天竺板块核心区 东侧紧邻现房豪宅项目懋源璟橒 距地铁15号线国展站1公里 周边生活配套成熟 [1] - 地块经历三次规划调整：2020年新增街坊路并部分转为医疗养老用地 2022年取消公共服务功能转为纯住宅和幼儿园用地 2025年建筑限高由30米提升至40米并优化道路线形 [1] 市场稀缺性与竞争格局 - 天竺板块近三年仅有两宗宅地供应 毗邻的懋源璟橒地块2022年成交楼面价3.36万元/平方米 当前网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [2] - 五公里范围内华润后沙峪地块于今年2月以60.24亿元成交 尚未入市 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [2] 产品定位与开发策略 - 项目未来主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 建筑限高40米提供更高设计灵活性 有望通过洋房与别墅组合形成差异化竞争优势 [1][2] - 懋源地产整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 作为天竺板块近三年唯二供应的低密宅地 项目将为北京高端改善市场注入新活力 [2]