城市更新政策与战略地位 - 城市更新已成为当前和今后一个时期城市工作的重要抓手 中央城市工作会议于7月明确部署[1] - 中共中央办公厅、国务院办公厅5月印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 要求转变城市开发建设方式 建立可持续更新模式 打造宜居、韧性、智慧城市[1] 老旧小区改造的挑战与核心模式 - 老旧小区 尤其是非成套住宅改造是民生必答题 这些“超龄服役”老小区普遍存在管线老化、结构隐患、缺少独立厨卫和公共空间等问题[1] - 小修小补无法解决根本问题 而大规模改造因标准高、资金少导致市场主体参与意愿低 传统房地产征收开发模式亦不适用[1] - “原拆原建”模式成为老旧小区改造的关键解法 指拆除原有房屋后按原有规模、样式原地重建 是政府补贴的民生共建工程 居民可选择“以旧换新、原址重建”[8] 宜昌葛洲坝片区试点案例：问题与探索 - 湖北省宜昌市西陵区葛洲坝片区是危旧房集中区域 建设于20世纪七八十年代的老楼多为非成套住宅 居住环境差[2] - 宜昌市建成年代久远的危旧房总量达6421栋3.03万套 仅葛洲坝片区就有304栋 改造需求迫切[4] - 宜昌市希望以葛洲坝片区为突破口 探索以市场化机制推进的新路径[4] - 西陵区最初按照“共治、共建、共享”模式规划 由居民出资三分之一、上级奖补资金三分之一、企业运营及增容收益三分之一 采用“居民出资、企业兜底、政府奖补”思路[6] - 2023年春 西陵区在望洲岗路32、36、38号启动原拆原建试点 但48户中仅8户签字同意 居民不理解为何无补偿还需出钱 导致试点搁浅[6] - 居民将原拆原建误解为需出资分摊的共建项目 与以往“卖地分钱”的棚改政策不同 这是推进过程中的最大阻碍[8] 望洲岗10号院成功试点：关键推动因素 - 在试点僵局时 另一栋危旧楼居民代表、老工程师张顺江主动接洽 认为原拆原建是改变居住品质的难得机遇[9] - 张顺江协助对居民进行政策宣传和沟通 通过算经济账说服邻里 例如项目总投资6300多万元 25户居民累计出资约500多万元 其自家房屋预计升值25万至30万元[9] - 在张顺江沟通下 望洲岗10号院居民两周内签约率达80%以上 该院被确定为原拆原建首个试点[9] - 街道建议组建“危旧房合作改造联合社” 张顺江成为法定代表人 联合社是对接市场的唯一主体 主要作用是收集居民意见和签订后期建设协议[10] - 联合社将居民从被动参与转变为主动决策 在建筑设计、配套规划、产权归集到流程管理中发挥主体作用[17] 创新模式与资金平衡机制 - 项目采取“一二级联动产权归集”的新供地模式 全部居民委托联合社统一注销原有产权 将零散地块整合为“净地”后通过招拍挂出让给企业 企业建成后返还住房给原居民 既无需政府兜底 又让企业有建设动力[12] - 项目总投资6300万元中 居民投资559余万元 政府专项补贴2300万元 剩余约3430万元投资成本由承建方承担[14] - 承建方通过剩余房屋销售及后期长期物业经营（如停车、充电桩）等收入实现资金平衡[15] - 方案设计经过多轮调整 从最初规划144户、68个车位 迭代至第七版最终方案 确定为74户、75个车位 户型优化为一梯三户 每个数字都是政府、居民、建设方共商共议的结果[15][17][19] - 政府部门角色由大包大揽转向“弹性调控”与“政策赋能” 例如在保障公共安全前提下 依据自然资源部2023年政策指引 对建筑间距、日照标准、停车位等指标予以放宽审批[17] 模式推广与全国实践 - 参照望洲岗10号合作化改造模式 葛洲坝片区已有肖家岗23、25号及铁路大院等6个试点启动 新成立的21个联合社覆盖2600余户居民[21] - 2020年7月 北京市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》 是全国首个系统性规范危旧楼房原址重建的政策文件 明确了改建资金由多主体共担并允许适当扩建 打通了制度堵点 推动了北京市多个原拆原建项目[21] - 原拆原建模式正在全国各城市以多样姿态落地生根 各地探索路径虽不尽相同 但基本遵循“以人民为中心”的原则[23]