公司业务 - 公司是一家自我管理和自我运营的全面服务房地产投资信托基金 专注于南加州填充市场的工业地产 业务包括收购 拥有 改善 重新开发 租赁和管理工业房地产 还提供工业区物业或适合工业开发物业的抵押贷款 并为关联方业主提供物业管理和租赁服务 物业管理服务包括执行物业检查 监控维修和维护 维护租户关系以及提供财务和会计监督 投资组合包括424处物业 约5100万平方英尺的可出租面积 [1] 积极投资者 - Elliott Investment Management是一家多策略投资公司 管理约761亿美元资产 是同类公司中历史最悠久且持续运营的公司之一 以其广泛的尽职调查和资源而闻名 经常在投资前对公司进行数年跟踪 是最活跃的积极投资者 与跨行业和跨地域的公司进行互动 [2] - Elliott宣布已对Rexford Industrial Realty建仓 [3] 行业背景与公司历史 - 工业REIT行业受益于强大的长期顺风 电子商务的崛起平均需要比传统零售业务更多的仓库空间 推动了仓储需求随时间增长 南加州是一个特别有吸引力的地点 由于授权挑战 土地稀缺 靠近港口和密集的城市人口 所有这些都推动了需求和快速的租金增长 [4] - 公司自2013年IPO以来 股份数量增加了超过9倍 债务从1.93亿美元增加到35亿美元 资产从5.55亿美元增加到126亿美元 公司曾以高于资产净值20-30%的溢价和比同行高出8倍的调整后运营资金溢价交易 但现在其股价已从2021年12月的80多美元高点跌至40美元 以低于资产净值20%和比同行低5-6倍的调整后运营资金折扣交易 [6] 公司治理与战略 - REIT行业普遍存在治理不善问题 管理层利益与股东不一致 尽管是一家加州公司 但注册地在马里兰州 该州以管理层友好的法规而闻名 包括允许公司在没有股东批准的情况下对其董事会进行分类的马里兰州未经请求的收购法 [5] - 公司七人董事会中多数成员（包括两名联合首席执行官）任职超过10年 作为一个整体拥有约1%的流通普通股 几乎全部是授予他们的 管理层的上升空间更多地与管理的资产水平挂钩 而非股价 [6] - 随着公司对资产净值的溢价开始下降 其战略也受到影响 销售 一般和行政费用膨胀 公司治理受到侵蚀 高管薪酬过高（两名首席执行官各1300万美元） [6] 积极投资的潜在影响 - Elliott持有公司前五大仓位 这意味着至少5%的经济敞口（约4亿至5亿美元） 鉴于其投资历史 其敞口可能至少为10亿美元 [7] - Elliott在推动类似公司变革方面有着丰富历史 预计将倡导更好的公司治理 更好的资本配置 并恢复公司为股东创造价值的战略重点 [8] - 积极行动在马里兰州可能更具挑战性 但并非不可能 对于Elliott这样经验丰富且坚定的积极投资者来说 管理层任何巩固自身地位的尝试只会进一步损害其声誉 并支持Elliott关于需要变革的论点 [9] 潜在战略选择 - 积极投资者的参与往往使公司成为伪收购目标 引起战略投资者和私募股权的关注 对于长期被视为收购猜测对象的公司来说 这种动态更为明显 [10] - 公司的优质资产 REIT行业的整合以及当前折价的估值使其成为天然的收购候选对象 Elliott在催化REIT战略成果方面也有着稳健的历史 例如在Healthcare Trust of America成功推动战略评估 最终导致与Healthcare Realty Trust合并 形成美国最大的医疗办公物业所有者 [10][11] - 鉴于公司当前相对于资产净值有20%的折价 任何收购至少会按资产净值进行 但更可能以溢价进行 考虑到公司的历史估值和投资组合质量 [11] - 作为对其投资者和公司股东负有受托责任的一方 Elliott会权衡收购的价值与长期独立计划的价值 并倡导能为股东带来最佳价值的路径 考虑到长期计划可能需要时间和董事会及管理层重组的不确定性 以合理溢价收购可能是首选路径 [12]