住房负担能力现状 - 2025年第二季度典型美国家庭的月供支出占收入比例超过三分之一 对于低收入家庭 其月供占收入的比例更高[1] 降低月供策略：再融资 - 再融资适用于信用良好的房主 通过用新贷款替换现有贷款来降低月供 但需支付过户费用并重新申请[3] - 提高信用评分有助于获得更低的抵押贷款利率 例如一笔35万美元30年期贷款 利率从65%降至55%可使月供从2212美元降至1987美元 每月节省约225美元[4] - 延长贷款期限可进一步降低月供 例如将剩余25年的贷款再融资为新的30年期贷款 但会导致总利息支出增加且完全拥有房屋的时间推迟[4][5] 降低月供策略：贷款重议 - 贷款重议适用于获得大笔现金的房主 通过一次性大额还款降低贷款本金 贷款方基于新本金重算月供 保持原有利率和期限[6] - 例如一笔40万美元30年期65%利率的贷款 五年后余额为373944美元 使用5万美元遗产还款后余额降至323944美元 重议后月供从2528美元降至2187美元 每月节省341美元[7] - 贷款重议可能需要支付费用 且并非所有贷款类型（如FHA VA USDA贷款）或贷款机构都提供此服务[7][8] 降低月供策略：取消PMI - 取消私人抵押贷款保险适用于已拥有20%房屋净值的房主 PMI成本通常为每10万美元贷款每月30至70美元 一笔35万美元贷款的PMI月费在105至245美元之间[9] - 当贷款余额降至原评估价值的78%（即拥有22%净值）时PMI自动终止 但达到20%净值门槛后可主动向贷款机构申请提前取消PMI 前提是按时还款且无第二抵押贷款或其他留置权[10][11] 降低月供策略：减少保险与税收 - 降低房屋保险费适用于无保险索赔的房主 2024年美国平均年保费为2377美元（近200美元/月） 可通过询问折扣、提高自付额或比较不同保险公司报价来降低成本[12][13] - 申诉财产税适用于房屋价值被高估的房主 若税务评估高于市场价值可能导致多缴税 申诉需向当地税务评估员提交房屋价值证明（如评估报告、可比销售数据）但成功案例较少[14][15][16] 无法支付月供的应对方案 - 面临还款困难的房主应首先联系贷款机构讨论可行方案 包括贷款修改（永久调整贷款条款如降低利率、延长期限或减少本金）[17] - 其他选项包括抵押贷款宽容计划（允许临时暂停或降低还款 但延期部分需在宽容期结束后偿还）或通过HUD与地方住房机构合作的咨询避免止赎[21]