美联储的职能与作用 - 美联储是美国的中央银行，在制定国家货币政策方面扮演重要角色 [1] - 美联储的关键职能之一是设定利率，该利率决定了美国人的储蓄收益和借贷成本，包括购房时的抵押贷款利率 [1] - 美联储通过设定联邦基金利率间接影响抵押贷款利率，该利率会影响多种金融产品 [1] - 将美国经济比作农场，美联储是负责调控水（代表货币和信贷）的农民，目标是保持适当的水流以使作物（经济）生长繁荣 [3][4] 联邦基金利率的调控机制 - 美联储通过设定联邦基金利率这一基准利率来控制货币和信贷的流动 [4] - 当经济疲软、人们不消费时，美联储通过降低联邦基金利率来增加货币供应以刺激支出 [5] - 当经济过热、人们过度消费时，美联储通过提高联邦基金利率来抑制通胀，鼓励储蓄 [5] - 联邦基金利率自2023年7月处于23年高位后，于2024年9月、11月和12月的会议上下调，并在2025年前五次会议维持不变后，于9月会议再次下调25个基点 [6] 美联储利率与抵押贷款利率的关系 - 美联储不直接设定抵押贷款利率，但联邦基金利率会影响10年期国债收益率，而该收益率直接影响到消费者的借款成本 [6][7] - 10年期国债收益率是借款人应支付的最低基准，贷款机构会在此基础上增加利差以补偿承担的信用风险 [7] - 历史数据显示关联性：2020年5月联邦基金利率为0.05%，10年期国债收益率约0.64%，30年期固定抵押贷款利率为3.28%；2024年8月初10年期国债收益率为3.99%，抵押贷款利率为6.73%；2025年9月中旬联邦基金有效利率为4.33%，10年期国债为4.06%，抵押贷款利率为6.35% [8][9] - 当联邦基金利率上升时，10年期国债收益率和抵押贷款利率通常也随之上升，反之亦然 [10] - 抵押贷款利率通常会在预期的美联储降息之前下降，但当前经济环境（如投资者对政策的评估）使这种关系变得不确定 [11][12] 对借款人的建议 - 建议借款人将精力集中在可控因素上，如比较不同贷款机构的利率和结算成本，以找到最适合其信用评分和市场情况的产品 [14] - 可考虑浮动利率抵押贷款，这类产品可能帮助首次购房者和再融资者利用预期中的利率下降趋势 [15][16] - 对于重视一致性和可预测性的借款人，在利率下行趋势中固定利率贷款可能是更好的选择；是否需要立即锁定利率或等待更长时间取决于个人需求和财务状况 [17][18] 常见问题解答 - 美联储通过设定联邦基金利率来影响10年期国债收益率，后者是美国大多数抵押贷款利率的基准指数 [18] - 如果利率下降，浮动利率抵押贷款的还款额可能会减少，但固定利率抵押贷款除非进行再融资，否则利率在贷款期内保持不变 [19] - 美联储对美国住房利率拥有最大控制权，因为联邦基金利率的升降会带动抵押贷款利率的变动 [20]