核心观点 - 公司获买入评级 目标价19.35港元 2025年预测市盈率12倍 [1] - 公司聚焦高能级城市及核心区域投资 产品口碑良好 市占率持续提升 [1] - 公司融资能力与成本管控能力行业领先 为盈利提升及长远发展提供保障 [1] 销售表现 - 2025年上半年合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 销售面积512万平方米 同比下降5.9% 销售均价上升1%至23500元/平方米 [1] - 整体市占率2.72% 保持市场前列 [1] - 北上广深及香港销售额占比达53.7% 其中北京销售额超300亿元 [1] 土地储备 - 2025年上半年新增购地金额403.7亿元 新增土建面积258万平方米 拿地规模行业领先 [2] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [2] - 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [2] 财务指标 - 2025年上半年收入832.2亿元 同比下降4.3% [3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 [3] - 分销及行政费用占比3.8% 处于行业领先位置 [3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5% [3] - 核心净利润率10.6% 下降1.6个百分点 仍处行业第一梯队 [3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点 [3] - 平均融资成本2.9% 人民币借贷占比84.8% [3] - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平 [4] - 一线城市商业收入占比提升至47% [4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [4] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [4] 盈利预测 - 预计2025年归母核心净利润161亿元 [1] - 预计2026年归母核心净利润171亿元 [1] - 预计2027年归母核心净利润180亿元 [1]