行业整体运营态势 - 国内仓储物流行业稳步复苏，公募REITs市场经营韧性凸显，展现平稳向好运行态势 [1] - 已公布2025年中期业绩的5家沪市仓储物流REITs上半年收入合计约4.13亿元，税息折旧及摊销前利润合计约2.81亿元，实现可供分配金额约3.06亿元 [2] - 中航易商、中金普洛斯及嘉实京东仓储基础设施三单REITs上半年合计分红约2.52亿元 [2] 各REITs项目运营表现 - 中航易商仓储物流REIT底层资产整体出租率为87.68%，租金收缴率为97.93%，加权平均剩余租期618.99天，2025年上半年实现可供分配金额4906.00万元 [2] - 华安外高桥REIT底层资产整体出租率为92.33%，租金收缴率达98.99%，加权平均剩余租期为868.47天，2025年上半年实现可供分配金额3125万元，年化现金流分派率达3.91% [3] - 嘉实京东仓储基础设施REIT保持100%出租率和100%租金收缴率，主要承租人加权平均剩余租期长达1376天，上半年可供分配金额约为3718万元，年化现金流分派率达4.1% [3] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，累计可供分配金额2220.75万元，年化现金流分派率为3.59% [3] - 中金普洛斯REIT报告期末整体出租率同比提升6.6个百分点，增量主要来自苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心 [4] 行业供需格局 - 2025年上半年全国非保税高标准仓库新增供应同比下降20.6%，市场供应量呈现增量收窄趋势 [5] - 租赁市场需求延续“消费驱动”特征，电商、第三方物流及快递快运为主要需求来源 [5] - 2025年上半年全国社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%，网上零售额增长8.5%，实物商品网上零售额增长6.0%占比达24.9% [5] - 快递业务量同比增长19.3%，达956.4亿件 [5] - 中国物流业景气指数业务总量指数连续6个月保持在扩张区间 [6] - 全国四十多个大中枢纽2025年上半年物流仓储净吸纳数量同比增长达两成 [6] 扩募发展前景 - 仓储物流REITs原始权益人数量呈现“少而精”特点，资产规模成长将主要来自已上市项目的扩募 [7] - 九州通医药集团计划通过盘活存量资产和利用REITs平台进行并购整合来扩募，资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园及养老设施等 [7] - 嘉实京东仓储基础设施REIT已启动扩募，拟购入京东西北电子商务营业中心和京东安徽电子商务产业园二期项目 [7] - 中航易商仓储物流REIT启动了扩募资产筛选工作，旨在扩大基金规模，降低单一资产依赖，增强现金流稳定性 [8] - 随着国内基础设施REITs扩募常态化进程启动，仓储物流REITs市场规模容量将进一步提升 [8]