存货总量趋势 - 2025年上半年典型房企存货账面价值总计8.14万亿元，较2024年末的8.53万亿元下降4.6% [1] - 存货规模自2022年以来已连续四年呈现负增长趋势，但2025年上半年4.6%的降幅相比2024年上半年5.1%的降幅略有减缓 [1] 不同梯队存货表现 - TOP31-50及TOP51-100房企存货降幅最大，较年初下滑超7%，而TOP10房企降幅最小，为2.3% [3] - 从企业性质看，央企存货总量基本与去年持平，降幅小于1%，其中中国金茂、招商蛇口、华润置地存货总量较期初有所上涨 [3] - 中国金茂2025年上半年新增土地16幅，全部位于一二线城市，新增土储计容总建面145万平方米，项目总土地款492亿元，拿地销售金额比达0.92 [3] 存货结构分析 - 开发中存货总计4.61万亿元，较期初的4.95万亿元下降7.0%，降幅与去年同期的7.3%基本相当 [5] - 已竣工存货1.77万亿元，较年初下降3.4%，优于2024年同期增长2.6%的状况 [9] - 已竣工存货占比达到26.9%，较年初提升0.5个百分点，为近五年最高值，但当期增幅0.5个百分点低于去年同期的1.2个百分点 [11][13] 存货减值状况 - 2025年上半年末样本房企存货跌价准备余额1598亿元，较年初下降0.8% [15] - 存货跌价比为4.67%，较年初增长0.25个百分点，高于去年同期0.05个百分点的增幅 [15] - 民营房企存货跌价比最高，为13.12%，较期初增长1.29个百分点；央企存货跌价比最低，为2.71% [19][21] 资产结构与运营效率 - 2025年上半年末存货占总资产比重为47.7%，较2024年末下降0.5个百分点，延续2023年以来的下行趋势 [23] - 加权平均存货周转率为0.28次/年，较去年同期的0.25次/年加快0.03次/年 [25] - 存货占总资产比重由2022年的52.2%降至2025年上半年的47.7% [25] 存货管理策略 - 行业共识是“轻装上阵”，通过减少投资、加速去化来优化库存结构 [23] - 库存端通过老盘新作、计提让利等方式积极去化，投资端则聚焦核心城市核心地块，采用高周转策略快速回笼资金 [27] - 例如中国金茂提出“06101224”策略，即项目6个月开盘，10个月股东现金流回正，12个月经营现金流回正，24个月利润做收 [27]