核心观点 - 凯德综合商业信托作为新加坡最大的房地产投资信托，在融资成本上升的背景下展现出韧性，其每单位派息在2025年上半年实现增长[1] - 随着美联储预计在2025年9月降息，融资成本有望降低，这可能成为公司通过积极收购实现增长的催化剂[1][4] - 公司拥有稳健的基本面，包括高出租率、正租金调升率、较低的负债率以及强大母公司的支持，为其未来发展奠定基础[2][3][4] 财务与运营表现 - 2025年上半年每单位派息同比增长3.5%[1] - 截至6月底，投资组合出租率保持在96.3%的高位[3] - 零售和办公物业组合分别实现了7.7%和4.8%的有利租金调升率[3] - 负债比率约为38%，远低于新加坡金融管理局50%的上限，为新的收购提供了充足的债务空间[4] 增长驱动因素 - 通过资产提升措施改善现有物业表现、新加坡零售和办公领域的强劲租赁势头以及积极的资本和成本管理推动了公司的强劲增长[2] - 母公司凯德投资拥有1170亿新元的管理资金，作为强大的发起人，有助于公司获得更具吸引力的贷款利率[3] - 利率下降将直接降低融资成本，并允许公司以更低的溢价获取资本用于购买新资产[4] - 公司即将进行的收购包括CapitaSpring剩余的55%股权，该优质办公资产的入门收益率为4%，与世邦魏理仕的顶级办公收益率3.9%相当[5] 行业与市场状况 - 新加坡零售和办公领域租赁势头强劲[2] - 零售组合对消费支出趋势敏感，剔除ION Orchard后，租户每平方英尺销售额同比微降0.2%[7] - 办公组合面临混合工作模式普及和市场新增供应的结构性风险[8] - 尽管存在挑战，预计2025年剩余时间的租金调升率仍将保持正值[8]