近期抵押贷款利率历史水平 - 30年期住房贷款利率在过去四年中多次触及7%水平 2025年1月曾达到7.04% [1] - 2024年有六周利率超过7% 2023年有十七周 2022年有两次 [1] - 在2022年之前 抵押贷款利率已有20年未超过7% [2] 主要机构利率预测 - 抵押银行家协会预测2025年底30年期住房贷款利率为6.5% 2026年降至近6.4% 2027年降至近6.2% [3] - 房利美预测更为乐观 预计2025年底利率接近6.4% 2026年降至5.9% [3] - 若预测准确 2026年前抵押贷款利率可能不会达到7% [4] 利率变动对贷款成本的影响 - 对于30万美元贷款 利率从6.5%升至7%将使月供增加约100美元 贷款期内总利息支出增加超过3.5万美元 [4] - 利率从6.5%降至6%可使月供节省约100美元 总利息节省约3.5万美元 [5] 抵押贷款利率预测指标 - 10年期国债收益率是预测抵押贷款利率走势最简便可靠的指标 [6] - 10年期国债收益率下降趋势将最终传导至抵押贷款利率 收益率上升模式预示抵押贷款利率跟随上涨 [7] - 贷款机构通常以10年期国债收益率为基准 加上利润 margin 来为贷款定价 [8] 利率潜在上行风险与时间框架 - 利率从6.72%攀升至7.04%仅用了四周时间 表明升至7%可能迅速发生 [10] - 抵押贷款利率具有不可预测性 2024年8月至10月曾用八周时间从近6%水平上升 [10] 历史利率水平背景 - 过去54年平均抵押贷款利率为7.71% 当前7%水平在历史背景下并非特别高 [11] - COVID-19疫情期间抵押贷款利率曾达3%以下的历史低点 类似国家金融冲击才可能使低利率回归 [12] 长期利率展望 - 主要官方机构未提供五年期预测 但基于10年期国债预期的预测显示期内住房贷款利率波动极小 [13]