上海“8.25”楼市新政核心观点 - 上海新一轮房地产市场调控政策实施满月后效果初步显现，新房和二手房市场成交量均出现回升，政策提振了市场信心并促进了合理住房需求的释放，为“金九银十”购房旺季奠定了市场回暖的基础 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交出现明显小高峰，单周成交量环比增幅超过30%，随后三周市场回归理性但整体维持较高水平，新政首月新房成交总量环比上涨19% [2] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点，表明市场热度与去年仍有差距但政策已带来积极变化 [2] - 外环外区域是政策主要受益区域，新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，为年内新高，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5] - 上海新房市场供需格局发生变化，外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但外环外仍是主要供应区域，新政放开外环外限购旨在促进库存去化 [4] 二手房市场表现 - 新政后二手房市场价格博弈加剧，首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈，市场整体处于调整期 [8] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周出现9.3%的环比回落，后续两周随着销售旺季到来成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8% [10] - 外环外限购放开激活了二手房市场置换链条，新政前两周外环外成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示该区域交易活跃度提升 [12]