文章核心观点 - 上海楼市新政实施满月 新房与二手房市场呈现差异化修复态势 外环外市场活跃度显著提升 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交量环比增幅超过30% 形成成交小高峰 [5] - 外环外多个新建楼盘认购后迅速售罄 部分项目实现“三开三罄” [5] - 首周高峰后成交量逐步回归理性 但整体仍维持较高水平 新政首月新房成交总量环比上涨19% [5] - 新房网签量同比仍下降2.5% 但降幅较去年同期收窄33个百分点 [5] 二手房市场表现 - 二手房市场呈现“稳步爬坡”态势 新政后四周网签成交量依次为4704套、4416套、4794套、5021套 成交重心持续上移 [6] - 市场咨询量、带看量同步回升 交易活跃度持续提升 [6] - 9月以来二手房挂牌量累计减少1453套 缓解市场供给压力 [6] 外环外市场影响 - 新政核心为取消外环外限购 该区域新房交易量占全市61% 二手房交易量占全市51% [7] - 新政首月外环外新房成交占全市比重攀升至73.45% 创年内新高 较年内平均水平高出12.29个百分点 [8] - 新政前两周外环外二手房成交比重分别达49.5%和49.1% 明显高于年内44.3%的平均水平 [8] 市场库存与长期展望 - 截至9月26日上海全市二手房挂牌量达35.65万套 库存高企态势未缓解 [9] - 历史经验显示楼市宽松政策对成交量的提振作用通常仅能维持数月 对成交价的拉动效应相对有限 [8]