抵押贷款市场利率结构变化 - 2023年第二季度利率低于3%的未偿还抵押贷款占比下降至20.4% 为2021年第二季度以来最小份额 自2022年第一季度峰值以来该份额持续萎缩但速度缓慢 三年内仅下降4.2个百分点 [1] - 利率在3%-3.99%区间的抵押贷款份额下降30个基点至32.1% 为2019年第三季度以来最小份额 [1] - 利率在4.0%至4.99%区间的抵押贷款份额下降至17.9% 为联邦住房金融局数据回溯至2013年以来的最低份额 较2019年40%的峰值大幅下降 [8] - 利率在6%及以上的抵押贷款份额在第二季度上升至19.7% 为2015年第四季度以来最高 较2022年第二季度7.3%的低点显著增加 [11] - 利率在5.0%至5.99%区间的抵押贷款份额在过去两年大致稳定在10%左右 第二季度为9.9% [12] 超低利率抵押贷款的成因与影响 - 2020年初出现的超低抵押贷款利率引发了再融资浪潮 到2022年第一季度 利率在3.99%及以下的未偿还抵押贷款占比达到65%的峰值 [2] - 低于3%的抵押贷款在通胀率约3%的背景下相当于实际意义上的免费资金 因为借贷成本等于或低于通胀率 [5] - 这些超低利率抵押贷款是美联储量化宽松政策的产物 该政策导致许多市场房价在两年内暴涨50%甚至更多 过高房价和超低利率共同造成住房市场僵局长达三年 [6][15] - 在2021年初至2022年期间 平均30年期固定抵押贷款利率低于消费者价格指数通胀率 意味着实际抵押利率为负 在疯狂时期 实际抵押利率比CPI低4个百分点 当时抵押利率低于3%而CPI通胀超过7% [18] 当前市场动态与未来展望 - 超低利率抵押贷款份额下降缓慢 反映出房主和投资者从“锁定效应”中退出缓慢 由于房屋销售暴跌和再融资崩溃 抵押贷款需求骤减 新发起的抵押贷款数量少得多 [1][11] - 目前利率在5.0%至5.99%区间的新抵押贷款仍在发放 例如联邦国民抵押贷款协会数据显示近期15年期合规抵押贷款平均利率为5.49% 海军联邦信贷协会报价30年期VA贷款利率可低至5.375% 该利率区间新发放抵押贷款的速度与旧贷款偿还速度大致相当 [12][13] - 自2022年年中以来 美联储通过量化紧缩试图抑制房价历史性暴涨和消费者价格通胀 目前已缩减2.36万亿美元资产 并且这一过程仍在继续 [16] - 超低利率抵押贷款在历史角度看是短暂现象 当前问题在于房价过高而非抵押利率过高 [16]