北京市新房供应与市场表现 - 截至9月29日，北京市住建委本月核发25张预售许可证，涉及22个房地产项目，覆盖10个区域，合计提供房源近6000套 [1] - 新房成交在低基数与局部需求释放下环比有所增长，但同比仍处低位，二手房市场保持韧性，核心城市成交同比回升 [1] - 地方政策从"需求刺激"向"供给提质"转型，长期利于行业结构优化，但价格端仍承压，居民观望情绪尚未根本扭转 [1] 市场预期与投资逻辑 - 市场存在预期认为美联储重启降息或将引发万亿美元的资金回流中国，进而推动人民币大涨及楼市全面明显涨价 [1] - 对房地产投资人而言，租金回报率是真正的"锚"，房地产短期价格走势由情绪和资金流向决定，长期投资价值在于稳定的租金回报 [1] - 衡量房产投资价值的最重要指标是租金回报率 [1] 外资流向与商业地产 - 即使美联储降息引发外资回流，资本的逐利性将驱使外资优先考虑核心城市的高端商业地产或优质房企债券 [2] - 目前北上广深商业地产回报率高达5%，已超过美债收益，并观察到一些国际大机构开始调仓布局中国商业地产的迹象 [2] 宏观政策建议 - 建议宏观政策采取更强有力措施，以更宽松的货币政策与更积极的财经政策"从重、从快"为经济托底 [2] - 具体建议包括迅速降息到零以降低社会与居民的负债成本，以及向居民发放足够量的现金消费券以拉动消费 [2]