核心观点 - 美国国债收益率下降与抵押贷款利率走势出现分化 政府停摆和疲软就业数据的影响已被市场提前定价 导致近期抵押贷款利率波动相对温和 [1][2][9] - 不同机构追踪的抵押贷款利率数据存在差异 显示出市场动向的复杂性 [4][5][6] - 当前市场为潜在购房者提供了一定机会 利率低于年内平均水平且买方议价能力增强 但低库存等挑战依然存在 [10][11][12] 利率表现 - 十年期国债收益率截至周四下午报4.08% 较一周前收盘价下跌11个基点 [1] - 房地美调查显示30年期固定抵押贷款利率平均为6.34% 较一周前上升4个基点 但较2024年同期高出22个基点 [4] - 房地美调查显示15年期固定利率周环比上升6个基点至平均5.55% 较去年同期高出30个基点 [5] - Zillow平台数据显示30年期固定利率平均为6.51% 周环比下降8个基点 但日环比上升3个基点 [5] - Lender Price数据显示30年期固定利率为6.44% 周环比持平 [6] 影响因素分析 - ADP报告显示上月私营部门就业人数减少32,000人 该数据是推动国债收益率下行的重要因素 [2] - 美联储9月会议降息幅度未达部分前瞻性投资者的预期 导致利率随后上升 房地美调查显示30年期利率连续第二周走高 [8] - 投资者已提前对政府停摆的影响进行定价 因此停摆开始时市场反应相对平淡 [9] - 若政府停摆持续时间超预期 抵押贷款利率走势将难以预测 并可能引发市场波动 [9][10] 对房地产市场的影响 - 近几个月的较低利率增强了购房者信心 待完成房屋销售量有所增加 [11] - 尽管可负担性仍是挑战 但当前买家拥有比往年更大的议价能力 房屋在市场上停留时间更长 [11] - 8月份新挂牌房源数量因需求疲软和卖家犹豫而降至历史低点 买方不应假设当前条件会无限期持续 [12]