美联储降息背景 - 美联储的职责之一是抗击通胀 通胀会侵蚀投资者的储蓄并可能打击股市 因美元购买力随时间减弱[2] - 降息有助于支持美国经济增长 并带来如薪资上涨等积极影响[3] 对抵押贷款REITs（如AGNC Investment）的影响 - AGNC Investment是一家抵押贷款房地产投资信托 不直接持有实体物业 而是购买被打包成类似债券的证券的抵押贷款[4] - 高利率对房地产市场有抑制作用 从而减少抵押贷款供应 利率下降可能为AGNC Investment提供更广泛的投资标的池[4] - 该mREIT使用杠杆以提高回报 以其持有的抵押贷款支持证券为抵押进行借款 其借款成本随利率变动[5] - 利率下降对AGNC Investment最直接的好处是成本降低 这有助于扩大其购买的抵押贷款证券利息收入与利息支出之间的利差[6] - 如果房地产市场同时升温 则效果更佳[6] 对多元化REITs（如W.P. Carey）的影响 - 利率下降将帮助W.P. Carey更负担得起其实物资产组合的扩张[7] - 该REIT拥有多元化资产组合 但重点集中在工业地产 采用净租赁模式 即租户支付大部分物业开支 并经常通过售后回租交易收购物业[7] - W.P. Carey通过借款和发行股票来筹集资金购买物业 实质上是利用其资产负债表为卖方提供融资[8] - W.P. Carey获得的利率条件越好 其成本就越低 在收购时就越具竞争力[8] 对REITs行业的整体展望 - 美联储正在通胀与利率之间进行微妙的平衡 最近的降息幅度温和 华尔街认为这仅仅是开始[9] - 降息可能对AGNC Investment W P Carey和Simon Property Group等金融股带来巨大益处[9]