投资物业贷款概述 - 投资物业贷款是用于为购买投资性物业（如租赁物业、翻新转售物业等）融资的抵押贷款的总称 [3] - 传统抵押贷款计划可能不允许购买投资性物业或非自住房屋 且许多传统贷款计划不允许使用未来租金收入来获得贷款资格 [1] 投资物业贷款类型 - 传统贷款：可用于购买一至四单元的投资性物业 要求债务收入比不超过45% 且借款人不能与房产的建造商、开发商或卖家有关联 [4] - 翻新转售贷款：专为房屋炒家设计 可同时为购买价格和装修提供融资 属于短期贷款 通常在几年内（售出房产后）偿还 [5] - 非合格抵押贷款：无需遵守消费者金融保护局设定的标准贷款要求 为贷款机构提供了更多灵活性 [6] - 过桥贷款：短期融资 期限为几个月至一年 适用于在出售房产资金未到位时为购买新房产提供过渡资金 [8] - 硬货币贷款：与过桥贷款类似 但对借款人信用资质的依赖较少 通常由私人贷款机构和投资公司提供 [9] - 房屋净值贷款和房屋净值信贷额度：允许借款人利用现有房产的净值来购买新的投资性物业 房屋净值贷款一次性支付全部款项 而房屋净值信贷额度允许在一段时间内按需提取资金 [10][11] - 联邦住房管理局贷款：仅在特定情况下可用于购买投资性物业 例如因工作调动需出租原住所（需已居住至少一年）或购买多单元物业并自住至少一个单元 [12] 非合格抵押贷款子类别 - 银行对账单贷款：根据银行账户的资金流动趋势而非传统收入证明（如工资单、W-2表格或纳税申报表）来评估贷款资格 [7] - 债务偿付覆盖率贷款：根据物业的潜在现金流来评估贷款资格 无需提供个人收入或就业信息 [7] - 资产资格贷款：根据总流动资产（包括退休账户、商业账户等）做出贷款决定 不基于就业、收入或债务收入比 [7] - 损益贷款：根据企业在特定时期内的利润和亏损来评估贷款资格 适用于经验丰富的房地产投资者或小企业主 [7] 投资物业贷款特点 - 贷款利率通常比传统抵押贷款高0.25%至0.75% 这意味着月供和长期利息成本会显著增加 [15][16] - 首付要求更高 通常需要达到房屋购买价格的15%至25% 远高于大多数自住房贷款3%至3.5%的最低要求 [17] - 需要更多的现金储备 根据美国银行的建议 可能需要储备相当于最多12个月月供的资金 以应对可能的支付困难或租金收入中断 [18] 贷款机构与申请 - 许多银行和抵押贷款机构提供投资物业贷款 例如Angel Oak Mortgage Solutions提供多种非合格抵押贷款选择 Griffin Funding、Visio Lending和Kiavi也提供专注于投资者的贷款计划 [19] - 申请流程与传统抵押贷款类似 包括填写申请、提供文件和房产评估 在某些情况下可能需要提供额外的财务证明、作为房东或投资者的历史记录、现有租约副本以及过往租金支付证明 [20][21] 贷款资格要求 - 获得投资物业贷款通常需要比常规抵押贷款更大的首付款和更多的现金储备 以及承受更高的利率 [22] - 所需信用评分取决于贷款机构和贷款产品 但大多数面向投资者的贷款产品通常要求信用评分在中600分至700分的范围内 [24][25]